二手房买卖中，务必掌握的六大“坑”，合理规避隐性风险！

今天和大家聊一下二手房交易当中有具体的哪些隐形风险和坑，学习这些专业知识，将来对我们进行二手房交易当中，能够帮我们规避掉很多风险。

我们知道二房交易过程当中它的时间周期长，而且里面的交易的手续和环节比较复杂，显性的风险我就不说了，比如是否满五为一是涉及到以后得税的问题，是否是个人持有还是共同持有，如果共同持有需要都要在现场或者说出具委托协议，包括后期的物业交付，这些都是很简单的风险。我重点谈一下隐形的风险，因为很多中间有些是不专业，或者说他专业指导这一风险，而但是做一些隐瞒，但是我觉得作为买方和卖方一定要注意的。

首先第一点，区别定金与订金什么意思？就是决定的定和预订的订这两个定金是不一样的。决定的定金如果说你双方交易前签订的交纳一定的定金，如果是决定的定定金意味着什么？意味着签订订金开始这个活动就是成立受双方受法律保护的，如果是买方，这期间买方违约，那么卖方收到定金可以不退你。

当然如果是卖方违约，他需要双倍的退给什么？退给买方定金的金额需要双倍的，这个也是一个区别。如果是预订的订订金，他表示是一个诚意金。这个时候假如说买方违约，你比如说我中间我突然不想买了，那么这个钱卖方是要退给你的，但是不是双倍，交多少就退你多少。如果说是卖方违约，同样的道理，你也没办法约束他，只需要把定金退给你就可以了。这期间卖方和买方随时都有退出来的权利，这是预定的定金和决定了定性之间的区别，这个非常的重要，在你决定购买前一定要考虑清楚，再签定金的时候，这是第一点。

第二点，一定要做资金监管，什么意思？我们在交易过程当中在银行做了评估贷款之后，贷款的钱一定放到银行的第三方账户做监管，这类这就为了保证什么？保证我们顺利过户之后，卖方才能拿到钱。不然的话如果说不做银行的资金监管，如果说他拿到这个钱不过户比较麻烦的，这是第二个原因。

第三点，就是赎楼一定要找第三方，什么意思？二手房一般都有欠款，这个时候涉及到一个赎楼的问题，有些买方不知道这里面的隐形风险，就觉得而且有些卖方也提出这样的要求，希望付定金来去赎楼，但是你要考虑清楚一个什么问题，你在钱给到对方中间，在他输入之前这个过程，万一这个房子出现了法院的什么？拍卖费的法院的查封，这个问题就麻烦了。

所以一定不要用自己的资金去疏漏，你任凭多发一点钱，付一点利息，找第三方的公司，第三方的公司他们有完整的什么风控体系，又找第三方公司去输，特别要切记的，千万不要信那些有些中介说你拿钱去输就可以了，这里面有一个很重要的隐性风险。

第四点，确定房子的评估价，什么意思？就是你们交易的价格未必是银行评估的价格。举个举例说明，假如你们交易金额是100万，银行评估价是80万，贷款百分之七十几，那就是80万的70%只能贷56万，这个时候银行放款只能放50多万，这个时候你要考虑到是我交的定金，这中间的一个差额是不是满足你100万。所以在产生交易之前一定要做好评估价，要了解清楚，评估价双方要做好约定，这是第4点。

第五点，就是带猪肉买卖，这个很重要一点，很多我们知道房子是在交易过程当中还组给第三方，这里面很多人都忽略一个问题，就是什么呢？租约是受国家法律保护，不管产权怎么变更，它的租约仍然是生效的，你一定要考进，这是第一点。第二点，在同等条件下朱方有优先购买权，也就是说你买房一定要让卖方出具一份租户放弃优先购买权的协议，一年后期出现纠纷，在实际交易过程当中很多人都忽略这个问题，这一点特别重要，很容易产生纠纷。我经历了大量这样的案例，特别要注意这是第5点。

第六点，就是业主反价的不慢，这个是比如说双方签定金到后期他返价要坐地起价，这样的事情太多了，尤其在快速价格在快速变化当中的一些地区，比如北京很多都是突然第二天都返回来了，要坐地起价，这个时候你要考虑在前期我刚才第一天讲的在签订定金的时候，你要考虑这种决定的订订金，定金通常不超过合同的20%，那你就什么按照20%去交，这样就是什么好处呢？增加对方违约的成本，假如这个房子100万，我20%的定金那是多少？就是20万。假如他第二天他违约，他坐地起价，我不买了，他要退给我什么退给我40万。

因为是什么决定的？订订金，他违约要付双倍的，你只要提高你定金的金额，这样增加他违约的成本就可以了。这是我重点讲的6这6点隐形风险很多都在我们交易当中。怎么说有些是不专业，有些中介不会告诉你，有的是他本身就不知道，但是作为买卖双方，我们一定要了解这些知识，对我们非常有帮助。

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