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最后30天，开发商们在这三个大城市要怂了！

发布时间： 2020-09-18 16:59:22

来源：米宅

分类：国内动态

1998次浏览

在本文开始之前，我们先来看三张图，分别是天津、石家庄、郑州三城自2017年至今房价走势图。

天津——

石家庄——

郑州——

这三个城市是目前国内热门降价城市。所以，目前关于这三个城市的争议也最大，特别是米宅的粉丝。

因为米宅的粉丝大概率会知道一个原则：在一个楼市周期中，房价下跌回调往往意味着买入时机。

因此，很多人会问，这三个城市是不是到了买入时机？比如——

天津，有太多河南人觊觎天津的高考优势，最近看到天津“下跌5000元/㎡“的新闻，都在问，天津是不是可以捡漏抄底了？

郑州，作为河南单核省会城市，在2020年上半年成为，超越青岛仅次天津的北方第三城，房价“跌”破14000元/㎡，郑州是不是洼地城市？

石家庄，作为河北省会，被省内三线唐山房价远超，石家庄是不是一个被低估的城市？

以上三个问题的答案，都是否定的。

1、天津不存在捡漏抄底。

因为还在继续下跌。

2、郑州不是洼地城市。

因为它只是一个二线省会，还带着重税的镣铐跳舞，因此房价是合理。

3、石家庄没有被低估。

因为房价虚高。

先看天津——

对天津的基本判断是，天津房价下跌幅度被夸大，但房价会继续回调。

房价下跌幅度被夸大：

从统计局公布的数据看，在长达2年的统计周期里，天津二手房环比下降的月份接近19个，连续第14个月出现下降，累计跌幅4.7%，平均跌幅1500元/㎡，远没到下跌5000元/㎡的幅度；

房价继续回调的原因有2点：

1、天津经济发展一直走下坡路。2019年天津的GDP已经跌到第十名。

2、天津土地供应持续加大导致库存创历史新高。到今年8月，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是一、二线热点城市中，库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市；其去化周期长达28.2个月，是全国新房去化周期仅次于大连的城市。

郑州——

对郑州的一个基本判断是，投资客户已吓退，年底开发商跑量促销力度将超去年。

郑州房地产市场已经低迷了三年半，在经历艰难的2019年之后，没想到2020年更难。

特别是今年郑州小阳春惨淡，新房连一个热点行情都没有开出来，去年管南和金水北还有个别楼盘开盘效果不错。今年是真不行，就连常西湖的热盘恒大林溪郡低开都没有成为热点。

从五月份开始，主城项目就开始跑量，其实去年就开始跑量，但今年价格更低，促销更迫切，因为当下各个销售中心都严重来访不足。

再看二手房市场和新房市场是联动的，新房市场惨淡，二手只会更差。所以郑州今年的楼市是真的很差。

石家庄——

对石家庄一个基本判断是，石家庄房价虚高，需要回调。

石家庄作为一个普通的省会城市，2017年石家庄的房价均价接近1.9万，与武汉房价同级别。

但这两个城市无论是经济体量还是人口经济都完全不在一个层级。2019年武汉的GDP为全国第八，约为1.7万亿。石家庄的GDP排到36名，5909.9亿。从这个角度看，石家庄的房价是虚高的。

石家庄是北方跟涨型城市，与北京、天津涨跌同步。目前北京、天津房价阴跌回调，石家庄亦同步回调。

因此，对这三个城市有一个共同的判断是：最迟11月，随着开发商年底回款任务的迫切，他们都将来一轮惨烈的降价促销行情，力度超过2019年。一二手联动，二手会呈现量价双降的局面。

那么，面对这一波猛烈的诱惑，很现实的一个问题摆在你我面前，同为下跌回调的大城市，作为普通人，如何判断这三个城市的投资潜力？

我们知道全国楼市的内核是一盘棋，各个城市房价因为城市等级、人口、经济等可以分为一线、二线、三四线。（五六七八线，不讨论）

其中，北上深是一线，广州属于半一线。

一线楼市具有很强的风向标作用，要么被政策严格限制，靠二手市场拉动的刚需、改善需求形成的微涨行情，如北京、上海；要么就是政策刺激或放松导致的大涨行情，如深圳和待涨的广州。

二线作为中国城市的中坚力量，又可以分为强二（新一线）、二线、弱二。

通常，像南京、杭州这类具备部分全国功能的区域级中心城市是强二线；类似郑州、西安、合肥这种具备区域级中心城市功能的省会单核城市是二线；类似石家庄、济南这类非强省会城市是弱二线；

三四线主要是省内地级市，吸附周边县城乡镇及较弱的地级市的人口。比如唐山、洛阳等。三线楼市的二手房市场中，只有有较强的流动性，其它房子流动性很差，或者卖出折价很大。

长期看虽然三四线房价也会上涨，但，房价跑赢通胀的可能性很低。只有处在长三角、珠三角都市圈内的部分三四线城市，有持续上涨的能力。

因此，即使有些三线确有潜力，但也不是所有人都值得去投资。

我们来总结一下，虽然各线城市房价上涨表现不同，但买房投资，主要选择一二线城市。

参照历年房价走势，我们基本上可以估算一线、强二、二线、弱二的房价梯度大概是6、3、2、1.5。

参照下表——

那么参照价格梯度，并结合城市发展趋势，可以从大方向上判定一个城市的房价走势，并以此来判断这个城市的投资潜力。

以下是2020年8月最新的TOP35城均价排名——

天津，属于强二，未来不确定，均价26093元/㎡；
郑州，属于二线，未来奔强二，均价13885元/㎡；
石家庄，属于弱二线，未来奔二线，均价14557元/㎡。

先来看天津——

是四大直辖市之一，国家中心城市，超大城市，北方最大的港口城市，环渤海地区的经济中心；2019年GDP全国城市排名第10名；2019年常住人口1561万。

从长远看，天津有三个特性对城市未来成长空间有不确定性：

1、经济持续走弱的趋势明显；
2、人口流入动力不强劲；
3、距离北京最近的北方大城市，未来调控趋势大概率跟随北京。

综上，天津强二的底子，但介入二线和强二之间。目前天津平均单价是26093元/平米。因此，天津的房价基本处在合理范围，价格上升空间有限。

再看石家庄，当下弱二线，未来奔二线。目前房价是14557元/平方米，价格虚高，正在回落到合理范围中。

再看郑州，二线的底子，未来奔强二。目前房价是13885元/㎡，价格偏低，城市发展势头良好，价格有上升空间。

但郑州也存在三个不确定性：

1、供应量太大；
2、20%的差额个税；
3、北方跟随型城市。

因此，从房产投资的角度看，这三个城市虽然都在持续下调，但若非主场，着眼全国看，都不是好的选择。

相反，综合来看，广州、重庆、武汉、成都都属于价格偏低，城市发展势头良好，房价有较长上升空间的城市。

与之相对应的是强二线杭州、南京房价都已属高位，另外福州、宁波、厦门、深圳，都不是投资的好选择。

除了点名的城市，综合8月全国房价排行榜，其它的城市现阶段也大多不具备投资价值。

责任编辑： zhouqy

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国庆前最后一周，这两个房价疯魔城市，要当心！

调控，终于动真格了……

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