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恐慌！房价每平跌5000，这里房子还能买吗？
发布时间：
2020-09-13 10:16:11
来源：
大咖聊房
分类：
国内动态
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如果你有个朋友是浙江人，请好好珍惜他。没事多请他吃吃饭，唠唠嗑。因为，你的朋友人生很不容易——浙江省的房价绝对是全中国最“刺激”的地方。一个十八线山区丽水市，GDP只有1300多亿，这里的房价却排名全国第18名，贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。
一个存在感极弱的衢州市，人口只有210多万，这里的房价却排名全国第32名，直接吊打人口790万的世界工厂佛山。一个普通地级市温州，房价吊打中部六省龙头武汉，比起副省级城市青岛、地级市苏州也是不遑多让。就连浙江省内房价最后梯队的嘉兴，也超过了国家级中心城市重庆。全中国大概有300个地级市，浙江省11个地级市全部都能挤入房价50强，甚至有8个城市进入了TOP32，占比66%。这种硬核实力，广东、江苏、山东根本望尘莫及。实际上，浙江省的GDP和人口实力长期落后于广东、江苏、山东，相当于广东的一半左右。谜一样的浙江，这个省份身上有太多太多的不寻常了。从体量上看，浙江算不上领头大省，为什么这里的房价却能够爬到全国金字塔的顶端？看到没有，浙江省的房价地图颜色深到发紫。整个省没有一个地级市的房子均价是低于1万的。全中国，唯有浙江这一个省如此“霸气”。在全中国房价前50名当中，浙江11个地级市以100%的上榜率实现“霸屏”，一个省，就拿走了五分之一的名额。广东和江苏虽然号称中国最牛省份，但分别也只有6个地级市上榜，分别占据九分之一的名额。（2019年7月各市二手房价排行榜 数据来源：中国房价行情网 ）有句话是这么说来着，中国最富的地方在广东，最穷的地方也在广东。广东一年有97300亿元的GDP，相当于一个俄罗斯的体量。如果把它看做一个单独的经济体，可以排名全球第十四位。但别看它很强大，其实背后主要是富裕的珠三角在撑着，粤东西北穷的很。云浮、汕尾、河源、梅州……这些边陲之地的GDP常年徘徊在1000亿上下，乘以十倍才能够得上一个佛山。粤东西北的人均GDP更是严重落伍，仅相当于全国平均水准的50%，珠三角的30%。由于贫富悬殊太大，广东自然硬不起来。第二，包邮区江苏这个地方，主要是受到经济结构影响。有一种说法是这样的：江苏的实际利用外资及港澳台资的规模常年居全国第一，这里的GDP总量，很大一部分是由外资及港澳台资经济带动起来的。以苏州为代表，这座城市入驻了大量日本、新加坡、中国台湾的企业，强力托起了苏州，但富的更多的是外方股东，而不是底层的工作人员。所以江苏的整体购买力，就不如民营经济极为发达的浙江省。撇开阿里巴巴这样的巨头不说，浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。当江苏外企的中方高管为着五六十万年薪而996的时候，浙江的小老板们早已习惯了千万甚至上亿的流水。所以，别看浙江的人口和GDP都矮了一截，人家的财富可是大隐隐于市。浙江一套套天价楼盘背后，其实是活跃的市场经济和民间资本。这些，才能代表浙江人真正的实力。另外，浙江人向来就很有投资意识，像温州炒房团早在二十年前就闻名遐迩。除了给全国楼市带来一股洪荒之力以外，本土房地产市场自然也会更加活跃。在大多数人的认知中，一个地区的GDP越高，就代表这个地区的经济越发达，房价也就会越贵。除去GDP稳居前三的杭州、宁波、温州，后面几个城市的房价分布完全是一片迷局，跟GDP高低的关联性非常之弱。衢州、丽水、舟山是浙江省GDP最弱的三个城市，GDP只有1200亿-1500亿元，但是这里的均价基本跨过1.5万的大关。而GDP排名相对靠前的绍兴、嘉兴，明明经济体量都四五千亿元了，均价却刚刚破1万，排名浙江省倒数前三。如果你还体会不到衢州、丽水、舟山三市的恐怖，来，我们换一种坐标体系看看。这三个地方，二手均价大概都在14000-18000元的区间，放在江苏，可以跟最富裕的苏南片区无锡、常州持平；放在广东，可以跟世界制造业重镇东莞、佛山看齐。但是你要知道，无锡、常州、东莞、佛山的GDP都在7000-11000亿元之间，是衢州、丽水、舟山的8-10倍左右。通常来讲，GDP一千多亿的城市应该是什么样的房价水平？我们还是拿广东作为参考，这个省份有清远、韶关、阳江三个不太“争气”的小伙伴，经济体量都是1300亿-1600亿元，跟衢州、丽水、舟山差不多。但是前者的均价区间只有5000-7000元，几乎是后者的三分之一。说到这里，你有没有觉得自己十年的经济学完全白读了，根本看不懂蜜汁版的存在？衢州和丽水两市深居浙南山区，一个有神奇山水，一个被誉为“浙江绿谷”，这两个城市最大的特点就是可开发面积小。如果说浙江是“七山一水两分田”，那么浙南地区就是“九山半水半分田”。根据住房和城乡建设部的数据，2018年衢州、丽水两个城市的建成区面积都不到一百平方千米，在浙江省排名末尾。如果按照常住人口/建成区面积来算的话，2018年丽水的人口密度高达4.02万人/平方公里，全浙江第一。衢州的人口密度则为2.4万人/平方公里，也远比嘉兴的1.59万人/平方公里和绍兴的1.51万人/平方公里要高。两市人口稠密的主要原因，并不是两市的人口基数过于庞大，而是土地资源过于匮乏，大家都挤在了一起。由于可用于住宅开发的土地相当受限，两市住宅供应量较为。根据智谷趋势的统计，2013年-2017年衢州、丽水人均住宅商品房销售面积分别只有0.62平方米和0.72平方米，比起同GDP体量的广东清远、阳江、韶关明显要小很多，后者分别为1.33平方米、1.15平方米、1.08平方米。
如果是放在全国30个重点城市来看，衢州、丽水的供应量大概连平均水准的一半都达不到。与此同时，衢州、丽水还有相对较强的购买力。2018年两市人均本外币存款分别为11.8万元、12.4万元，远高于韶关、清远、阳江的6.2万元、5.2万元、4.8万元。在居民人均可支配收入方面，2018年衢州、丽水分别为32269元、32245元，高于韶关、清远、阳江的28306元、27610元、23281元。一边是有限的供给，一边是相对较强的购买力，两个因素的叠加造就了房地产市场的供需紧张，加之浙江人天然的炒房意识，最后就成就了丽水和衢州的高房价。舟山房价贵的原因与此相似。不过这座千岛之城还有一个特别的地方，就是头顶上的光环不少——国家级新区舟山群岛新区、中国（浙江）自由贸易试验区、舟山江海联运服务中心……舟山在杭州湾的大版图中占据着重要位置，高规格的定位，加上高等级的生态环境，让城市发展可期，房价更有坚挺的理由。回过头来，我们再看嘉兴和绍兴。这两座城市身处一马平川的浙北地区，有着得天独厚的开发条绍兴也是差不多的情况。两个城市都是浙江省人口密度最低的一批，住房需求没那么逼仄，房价也就高不到哪里去。 在浙江省的房价地图中，宁波、杭州应该是少数“正常”的城市。
宁波2018年GDP为10745亿元，排名全国第15位，住宅均价20358元，排名全国第14位，可以说是在情理之中。杭州2018年GDP为13509亿元，排名全国第10位，住宅均价30248元，排名全国第八，虽然稍微超前了一些，但一点也不过分，谁叫人家是上有天堂下有苏杭。可能除了宁波之外，全浙江省的人民都热衷于在省会买房，全省人民的钱袋子托起了杭州的高排名。说起来，浙江这个地方还是蛮特别的。尤其是浙南地区，十分盛产楼市奇葩。金华，大多数人的认知可能是金华火腿。其实人家底下有个县级市叫义乌，义乌的房价比金华市区的还要高，一套房子动不动就五六百万吧。由于小商品经济的发达，整个金华的均价高达16000多元，排名全中国第19位，比成都、合肥、大连、郑州这些赫赫有名的城市都要高得多。温州，顶峰时期的房价秒杀北京、上海。这里的人炒房，房子不是一套一套的买，而是一层一层、一幢一幢、一片一片的买。有的炒家腰挂60把钥匙，每天唯一的工作就是挤着公交，挨家挨户收租金。尽管11年因为大环境的因素均价腰斩一半，至今仍然高达20311元，排名我泱泱大国第15名，直接碾压中部六省的龙头——武汉市。要论全中国哪个地方的人最凶悍，不是今天奔赴香港的福建人，不是闷声发大财的广东人，不是一口吴侬软语的上海人，而是你俯瞰中国楼市的浙江朋友。
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