一房多卖，烂尾成堆！这个省会城市，彻底没救了

继昆明“别样幸福城”烂尾火遍网络之后，昆明另一个小区再次刷新了我们的下限。

云南昆明，云路裕庭小区不少业主称遇一房多卖，涉事建筑公司财务人员对账发现涉及一房多卖的房子达200余套！最多有一房三卖。

而该问题并非今年才出现，早在2018年就有过抢夺房产的事件发生，可该问题搁置数年多次爆发冲突，至今依然没有得到妥善解决。

最讽刺的是，房企的问题、监管的问题，最后却是底层民众兵戎相见。

乱象太多

信息爆炸时代，除非有顶流媒体关注，或极具话题性才能引发关注，最后迫于舆论得到解决，比如“别样幸福城”。

但并非所有楼盘都能如此“幸运”。

呈贡金山小区，烂尾8年；新螺蛳湾悦城烂尾8年；鼓楼大厦烂尾20年；

据不完全统计，除别样幸福城外，还有南亚之门、金恒财富广场、奥宸中心、大宥城等一批烂尾楼，高峰时期，昆明市场上烂尾项目达40多个。

个别项目烂尾可能是偶然事件，但扎堆烂尾，再加上一房多卖，显然不简单。

无论是一房多卖，还是烂尾，长达数年的纠纷，对每个购房者家庭而言，都意味着无数个难以入眠的长夜。

40多个项目，粗略估算受害家庭以万计。

政府卖了地，房企拿了钱，银行放贷收利息皆大欢喜，只有买了这类房子的购房者，打落牙齿和血吞。

一般来说，楼盘出了问题，损失最重的应该是开发商，但现实中破产清算被列在黑名单中的房企，换个马甲，摇身一变毫发无损的继续做起楼盘开发生意。

开发商老板照样开豪车、住豪宅，继续跟没事儿人一样生活，对银行也不会有太大影响。

最倒霉的非购房者莫属，对于这类楼盘，大部分地产公司都已经将土地证抵押。购房者大概率也拿不到买房违约金，（地产公司负债太多，压根轮不到业主）。

即便打官司，最好的情况，也只能拿回首付并与银行协商，终止贷款合同，但已经交的那部分贷款银行也不会退还。

大多数的业主只能选择继续还贷、被动等待，等待有地产公司重新盘活项目，但时间却是个未知数。

靠舆论曝光，解决个别案例永远是次的办法，而所有的问题，都可以追溯到顶层设计。

弊端凸显

楼市存在的上述种种积弊，很大程度上与商品房预售制度脱不了关系。

沿自香港的预售制度，的确帮助我们渡过了住房极度的困境。

但随着市场化经济飞速发展，地产商逐渐形成一套完整的游戏规则后，这套制度也开始显现出诸多水土不服。

从根源上来看，预售制度的出发点就是为了解决房企资金问题，以便开发商加足马力建房，来解决“房荒”。

但这么多年过去了，无数小区拔地而起，目前空置率和存量房都在持续上升。

我们已经渡过了“房荒”年代。

而房企在此过程中也不断完善游戏规则，金融杠杆运用的越来越熟练。

金融杠杆+预售制度让房地产开发逐渐变成了一种资本运作。

在这场资本运作的终端，风险被成功转嫁到了购房者身上。

购房者交了钱，开发商再生产货物。

而房子这个货物的生产周期极长，少则一两年，长则四五年，才能走完最后一步-------购房者取得房产证。

在这漫长的过程中，一旦资金链断裂，银行、施工方都会第一时间做出反应，而实际上按照我国的法律规定，在房产证下来之前，购房人还不能算真正的业主。

购房人只能是傻等，进入漫长的维权流程。

预售制的弊端不断凸显。

很多城市如广州、重庆、深圳等地均有过消息打算进行试点取消预售制度。

一拍即合

我国这些年的城市发展，在世界上也难以找出对手。

在城市建设过程中，城市需要高速扩张，房企也需要加速扩张，二者可谓一拍即合。

预售制度在设计之初也设计了许多监管方式和环节。

但很难抗住二者强强联合的冲击。

而高速扩张过程中，监管一旦有所缺失就会导致文初提到的“一房多卖”、“烂尾”等问题。

举个最简单的例子：

在众多新房纠纷中，很少能看到“监管资金”用于赔偿购房者损失的。

正常情况下，如果买的是期房，购房者所支付的购房款必须进入监管资金账户，所缴纳的购房款是必须进行监管的。

监管资金账户相当于支付宝，购房者买房后首付款打到这个账户里不直接给开发商。

在项目完工前，监管资金只能用于项目开发建设，不能挪作它用。

而开发商要用钱，必须向银行申请，正常情况下用途和金额都是有限制的。

理论上就是为了防止开发商挪用资金烂尾。

但实际上，挪用监管资金已经成了常态。

从根源上来看，预售审批弹性大，“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管，本身就容易滋生问题。

监管资金理论上只能用于项目开发，但实际上开发商想以项目开发的名义提取账户中的钱，有的是招。

虽然每个地方都有不同的限制，但上有政策，下有对策。

对于资金紧张的房企更是会想尽一切办法提取账户中的钱。

等东窗事发，监管账户中的资金很可能已经见底，根本无法补窟窿。

但说到底房企只是区区商人，能翻天不成？

房地产开发是一个高度政府管控的行业，涉及的审批手续极其复杂。

随便一个证件，需要准备的资料和文件，都数不胜数。

开发商从拿地，过规划，开工建设，预售，办理房本，每个环节都需要被管控。理论上讲，开发商是不可能把房子修成烂尾楼。

城市发展“快”是好事，但打铁还得自身硬。

纵观众多城市，不难发现，层级越低的城市，预售条件越宽松；

资金越吃紧，经济发展越吃力的城市，预售条件越宽松 ；

产业越有问题，越依赖地产拉动经济的城市，预售条件越宽松。

城市自身实力充足，不需要过多依赖土地财政，也无需过多依赖房企介入城市建设的情况下，相关部门的话语权，和监管效力自然就足。

一项制度短期内要有所变化并非易事，但总的来说，却可以从细节和流程上进行优化。

城市发展，打铁还得自身硬。

经济实力上不去，房价上去了，畸形的发展始终不是长久之计。