明年起，老小区业主迎来2个“喜事”，新规下，老房子摇身一变

因为职业的原因，经常收到不少朋友的留言，我发现一个很有趣的现象，大部分人都有固执的“新房偏好”。

现在很多一二线主城区已经进入了二手房市场，城内拆无可拆，旧城改造的成本居高不下，当地城市和开发商都没有动力进行大规模开发。

这种情况下，不少人宁可把房子买到三环、四环乃至五环区域的远郊楼盘，哪怕市内的房龄没有超过10年，哪怕二手房区位绝佳，也不愿意在市内接盘二手房。

我觉得，一方面可能是“买新不买旧”的心理使然，大部分人买房可能牵扯到婚房、面子、虚荣的问题，宁可牺牲通勤时间，也不想碰二手房。

另一方面，核心城区老房子规模过于庞大， “房屋老化”的速度太快，使购房者望而却步。

这样的例子俯拾皆是，有的小区交房不过十年，外墙斑驳，居民层次三教九流都有，管道常年维修，小区道路破败不堪，水电暖气总是出问题，绿化面积一再被侵蚀，门禁和电梯常年损坏。

这还不是最过分的，那些2000年以前建造的单位家属院，老旧多层楼房，既没有专业的物业打理，又没有电梯上下楼，居住品质着实难以恭维。

不过，今明两年，老小区业主终于迎来了2个“喜事”。

1，旧改规模翻倍。

根据住建副部长黄艳的介绍，自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程。

去年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。

2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

3.9万个小区，700万户居民，对比2019年，今年“旧改”的规模会翻倍！

按照旧改计划，明年起，老旧小区的改造力度会更大，2019和2020年只不过是试点省市先“试水”。

所谓“旧改”，顾名思义就是老旧小区改造，城市建成区范围内建成使用 20 年以上，或环境质量差、配套设施不足等的居住生活聚集居地的旧居住区，目前居住条件较差，房屋老化速度惊人，旧改可以说是一项惠惠民利民的民生工程。

要知道，目前国内有16万个老旧小区，未来改造的规模可能高达4200多万户家庭，总计建筑面积达到40亿平米，预计总投资额达到5万亿，每年投资额能达到1万亿以上。

这样的年均投资额，差不多是2019年全国房地产投资完成额的8%，建安工程投资的13%。

新规下，当源源不断的资金流入老小区时，手里持有老房子的业主们，就可以耐心等待自己的老房子“摇身一变”了。

2，房屋维修资金开始算账。

近日，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，自2021年1月1日起施行，住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。

亮点在于：账户实行专户存储、专款专用，把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。

商品住宅和原来的公用房（比如直管公有住房、单位自管产等老房子），要分别建账核算。

划重点：单位老房子和商品住宅要分开建账核算。

现在很多老旧小区，都属于原来的各种单位家属院，要把这部分房子进行升级改造，加装电梯，除了财政拨款以外，钱从哪里来也很关键。

此时，住房维修资金就派上了用场。

所谓住房维修资金，是由业主交纳并所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金，在我国发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用。

没有业主大会的情况下，住房维修资金的提取过程为：资金缴存——房管局代管，委托当地银行开立住宅专项维修资金专户——物业申请动用资金。

但是，这笔钱到底有多少，始终保持着神秘的“面纱”，现在把这笔钱单独拿出来核算，也是为了给旧改探路，解决房屋维修的关键难题。

明年起老旧小区改造提速，加上住房维修资金算账，除了对老小区业主有利，提升房屋估值，提高居住品质以外，还会对房地产市场产生深远的影响。

最显著的影响是：未来5年，“拆迁户”可能会全面消失。

为什么国家要强力推进“旧改”？

除了提升老房子的居住品质和居民幸福感以外，最重要的目的，是拉动上下游各行业的投资。

众所周知，棚改货币化安置，是2015-2017年中小城市去库存的“法宝”。

拆迁户给钱不给房，意味着凭空多出来一股强大的购买力，小城市的库存本来就不多，拆迁户们一旦“扫楼成风”，供需格局立马逆转，房价必然会水涨船高。

不过，自2018年7月开始，住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化安置后，棚户区改造逐渐步入调整期。

在2019年，棚改套数大幅下降，全国1-11月开工约315万套，对比2018年落差明显，棚改总量踩刹车，三四线房价随即停涨。

棚改消停了之后，房价虽然被摁住，施工、工程机械、装修装饰等上下游投资却不能停滞下来。

此时，“老旧小区改造”就应运而生了。

想想看，2018年是部分城市试点，2019年是1.9万小区改造，今年是2.9万个小区改造，按照规划，还有十几万个老小区将要改造，随着时间推移，2000年以后建造的商品房也会进入改造范围。

这么算来，未来5年，现在等着拆迁的居民，如果是城市周边农村，棚改消失后已经没有了拆迁可能，如果是城区里的老旧家属院，升级改造，安装电梯以后，又没有原地拆迁安置的可能。

这就相当于：新规把老房子划入到了新的“禁区”。

一句话：拆不动，拆不掉，更宜居，将成为此类房子的常态。

对那些持有老房子是为了“自住”的人来说，这是惠及民生的利好。

对那些寄希望于买老房子押注拆迁的人来说，高价接盘的房子，以后只能砸到手里了。

【宜春房地产信息网，上楼盘网为爱找个家】

延伸阅读：

宜春鼎盛华府打造精品品牌带装修，交房软硬装全配，即将呈现                 

涨？跌？2020年各楼盘均价带你了解市场状态

中国宜春，一座四季如春的城市，一个长寿村，世界仅有两处富硒天然温泉

当前楼市，众说纷纭，没买房的在喊房价跌了，买了房的都知道房价涨了

宜春房地产市场，4字头的楼盘还有几个？宜春市场即将进入万元房价行列！

6月起，楼市终结 “抛房潮”和“断供潮”，专家直言：房价还涨

宜春买房,宜春房地产,宜春房地产信息,宜春买房信息,宜春房价信息,宜春置业,宜春袁州新城买房,宜阳新区置业,宜春教体新区买房,宜春区政府买房,宜春温汤,宜春温汤房价信息,宜春明月山买房上楼盘网！