买房该上车了？“降准+降息”今天落地！房贷利息能降多少

今天（4月15日），蜜姐安静潜水的某房产群里又嗨了。

一张截图甩出来，“降准+降息”同时落地，喊上车的声音就开始此起彼伏了。

央行发公告：2020年4月15日起，人民银行对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

仅今天为实施该政策的 存款准备金率调整，释放长期资金约2000亿元。

同时，央行开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率2.95%，下调20个基点，此前为3.15%。

01

3月底时，央行在连续暂停29个工作日后，重启了逆回购。（详见《央行“降息”、继续撒钱！楼市又有戏了吗？》）

彼时，逆回购的中标利率为2.2%，较前次也是下降了20个基点。

通常来说，一次完整的降息过程，一般顺序是：逆回购利率—MLF利率—LPR同步调降。

按照节奏，如今是中期借贷便利（MLF）中标利率下调20个基点，接下来4月20日的贷款市场报价利率（LPR）下调几乎是肯定的事情。

LPR一年期利率跟随下调20个基点也不意外，唯一有悬念的是5年期LPR是否会下调，以及下调的幅度有多大。

毕竟5年期LPR跟房地产的关系更加紧密。

所以不用着急，即便是仅仅考虑利率问题，也别被某些言论搞慌了，等到4月20日，再判断不迟。

更何况，如今的楼市，也不再只是“放水”就能安心买，不赔了。

02

今年这只黑天鹅，对全球的冲击是始料未及的。

各国都在忙着刺激经济，仅3月份，美、英、加、法多国推出相应举措，开足马力，“放水”搞经济。尤其是美国甚至开启了“无限量化宽松”。（详见《美国动手了！割全球人民韭菜，我们咋整？》）

而3月，我们的重要会议也提出要“引导贷款市场利率下行”。

前几天，央行举行的2020年第一季度金融统计数据新闻发布会上，也提到今年以来，央行“坚持稳健的货币政策注重灵活适度，加强前瞻性、针对性和逆周期调节。”

全球宽松的大潮已然形成。相比而言，目前我们的定力更强，有一定的基础，毕竟能使用的工具还不少。

更重要的“房住不炒”的楼市调控底线依然没有改变。

最近一两个月，多地都推出了楼市新政，但凡在调控底线边缘疯狂试探的基本遭遇了“一日游”。例如广州、宝鸡、驻马店等地的楼市新政都被撤回了。

搞得各路媒体都颇为神经兮兮，不好意思一出新政就叫好。头天还洋洋洒洒分析一万字，第二天就删除的滋味可不好受。

青岛的限售期限调整，等到周末之后，以为安全了，媒体报道也多起来了，结果来了个“三日游”。

打脸打得啪啪作响。

那管得这么严，放出来的水会流到哪里去？

03

除了提得最多的给实体经济“补血”，新基建备受关注。

昨天的会议，国务院还明确将加大财政政策力度，加大城镇老旧小区改造力度，今年各地旧改约3.9万个老旧小区，涉及居民近700万户，比2019年增加了一倍……

当然，不可否认，一方面，也无法完全阻止一些“水”流向房地产。

另一方面，降息周期到来，对房地产市场有利好作用。比如，房贷利率的下降，贷款买房的人会直接受益。

对个人来说，有几点值得注意。

一是，如果你有房贷，可以考虑将固定利率换为LPR，长期来看，降息周期LPR将逐渐走低。

不过也要视具体情况做决定，假设此前你买房的时候，正巧赶上了房贷优惠打折，力度还挺大，那就要另当别论了。

二是，从今年的情况来看，尽量不要提前还贷，利率走低，欠着银行钱是划算的，更何况手里多拿点现金更安全。尤其是受此次黑天鹅冲击大的行业，得看跟银行改签合同协商的结果而定。

三是，报复性买房、消费都并没有出现，报复性存钱倒是出现了。

央行数据显示，一季度住户存款增加6.47万亿元，同比多增4012亿元；3月末，住户存款余额87.8万亿元，同比增长13%！

这意味着，储蓄意愿增强，消费意愿一定程度上降低，如果你是从事服务行业等，可能得担心下自己或公司的业绩了。此种情况下，不妨从众：减少消费，多储蓄。

当然，如果你所在行业或从事工作恰巧还能收入大增，不妨趁着打折促销买点大件也不错。

四是，一些地方和房企近期在积极推动改善型住房销售，需要谨慎对待。

首先是，一些房企所谓的改善型住房是“假改善”，主要是迫于限价，卖大房子能提高总价，但小区环境缩水、户型尴尬。或者是卖带装修房，是同样的道理，重点在于把总房价提上去。

所以，期房要慎重。也要关注房企的动向，尤其是大房企，不能盲目信任，一旦项目转手，就不再是曾经承诺的“一流服务”，也少了品牌溢价。

你本来买的是房企第X强的房子，拿到手却已经是第N线房企的产品。这种悲剧，去年、今年都有发生，怕麻烦不点名了。

其次是，以前多次强调过，改善住房不要迷信一步到位。蜜姐身边买了别墅数年，没装修的不止一两位。不如在能力范围内，早买早装修早享受。

最后提醒一点，旧改涉及范围大，二手房存量多的城市，今年投资买房，请慎之又慎。

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