租赁房REITs升温背后风险依旧

  国内首单百亿级范围的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项方案”首期的胜利发行，点燃了房企发行类REITs的热情，将公募REITs作为退出机制的一项也显现出房企对地产资产证券化开展的自信心。但是，在地产商巨头趋之若鹜、类REITs层出不穷的当口，市场对租赁市场的盈利前景、公募基金的参与热情都提出了质疑，特别是在房企融资难的背景下，人士担忧房企的初心。

  百亿住房租赁REITs首发

  日前，中国证监会、住房城乡建立部结合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)指出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推进多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。这一监管举措刚刚落地，碧桂园百亿范围住房租赁REITs首期也顺利胜利发行，住房租赁REITs一时间成为市场各方关注的焦点。

  北京(楼盘)商报记者留意到，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项方案”(以下简称“碧桂园住房租赁REITs”)首期发行范围为17.17亿元。 据悉，该产品以碧桂园位于北京、上海(楼盘)和厦门(楼盘)三地的租赁住房物业为底层资产，由碧桂园地产集团有限公司结合中联基金共同施行，发行利率为5.75%，原始权益人碧桂园地产集团对整租租金支付义务停止担保，整租方佛山(楼盘)碧函公司担任实践对外运营，产生租金收入，带来报答。

  从资管方案设计构造上看，该产品基于底层物业资产，由中联基金设立私募基金并参与管理，经过股权+股东借款持有SPV(特殊目的机构)，SPV实践上是持有碧桂园n个租赁物业的项目公司;原始权益人碧桂园地产集团则经过认购私募基金出资，持有初始基金份额。

  需求指出的是，碧桂园住房租赁发行的租赁住房REITs，也是租赁住房范畴最大范围的证券化产品。

  所谓储架发行，简单来说就是采取分期发行机制，即一次核准，屡次发行。首期之后，碧桂园租赁住房REITs将持续以碧桂园旗下租赁产品作为底层资产，施行后续的发行。储架发行形式并非碧桂园首创。“中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项方案”、“旭辉领寓长租公寓资产支持专项方案”也是采用这种储架发行形式。

  “储架发行的意义在于将来公募REITs发行的可能性做准备，储架住房租赁REITs将有望与真正的公募REITs对接， 进入普通中国居民的资产配置池。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进坦言。从退出方式看，该产品设有四种退出布置方式：发行公募REITs;增信布置人及指定主体收买优先级份额;增信布置人行使优先收买权收买底层资产;市场化处置物业资产或项目公司股权。期限共计18年，每3年设有开放退出布置，可提早完毕。

  龙头房企加速进场

  碧桂园百亿级REITs的获批，也释放出房企鼎力进军长租市场的强信号，北京商报记者留意到，龙头房地产开发商早已在住房租赁类REITs范畴整装待发跑马圈地。

  2017年10月新派公寓权益型房托资产支持专项方案的获批，翻开了长租公寓的融资大门，另一边，以保利、恒大、越秀等为代表的龙头房企，也参加到住房租赁资产证券化的市场。不久，国内首单央企租赁住房REITs，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项方案”，在上海证券买卖所审议经过。

  同年12月，“旭辉领寓长租公寓资产支持专项方案”胜利获批，融资金额30亿元，今年以来，以越秀地产、世茂地产、阳光城(000671,股吧)等大型房企为发行主体的类REITs也相继获批。近期市场传出，恒大地产也于近期方案发行“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项方案”，该项方案目前已被上交所受理，拟发行金额为100亿元。

  截至目前，市场上相继推出了10余单公寓类资产证券化产品，其中获批的类REITs产品7例，累计金额近400亿元，其中，全国TOP30房企已有三成以上正加速规划长租公寓市场。

  那么一向瞄准赚快钱的房地产商为何将视野聚焦于投资期限长、报答慢的住房租赁REITs上呢?在严跃进看来，一方面短期内楼市限购政策不会放松，绝大多数非户籍人口在一定年限内不具备购房资历，这就为租房市场留下了相对稳定的空间，REITs的放开有望撬动一个数万亿的市场。另一方面,这也是契合国度大的开展方向的。同时楼市融资本钱高、渠道窄，也令有融资需求的房地产商将眼光转向类REITs。

  存资金他用风险

  虽然住房租赁REITs各方政策支持不时,但住房租赁市场和资产证券化业务的监管标准尚不完备也是不可承认的事实。有市场人士担忧，在房企融资难的背景下，住房租赁REITs会否沦为企业圈钱工具、将来存在将资金挪为他用的风险。

  严跃进向北京商报记者引见道，关于REITs项目来说，获取资金以后必然依照既定协议停止投资，但的确会存在一些问题，比方说局部资金的用处或存在挪用的可能，或者说不是用于物业增长和运营环节，而是用于其他非地产业务的用处等。从实践操作状况看，当前租赁市场的REITs变革节拍在加快。经过REITs产品的创新，实践上有助于回笼各类资金，有助于租赁产品运营的资金补给。但若是开发商在此类融资的根底上，挪用此类资金，违规为其他住宅项目提供资金，或者说没有真正投入此类租赁产品，那么也容易形成资金用处被架空的现象。

  中原地产首席剖析师张大伟也以为,整体看，当下资金面趋紧，房企拓宽各种融资渠道，租赁是当下银行等监管部门相对宽松的融资渠道，很多企业并没有开展长期租赁的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱房地产开发的嫌疑。

  住建部和证监会结合发布的《通知》中，给出的资产证券化发起人门槛，也直指住房租赁资产证券化过程中可能产生的风险。《通知》规则，住房租赁资产证券化的发起人应具备三大条件，一是物业已建成并权属明晰，工程建立质量及平安规范契合相关请求，已按规则办理住房租赁注销备案相关手续;二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司管理完善，具有持续运营才能及较强运营管理才能，最近两年无严重违法违规行为。对此，有市场人士以为，三项门槛在一定水平上减少了违规圈钱的可能性，但并不能完整做到风险防控，由于给出的请求并不算高，将来还需求进一步的监管细则落地。

  尚待成熟监管落地

  在政策机制方面，严跃进坦言，从当前类REITs开展来说，将来要在两个中央做创新。第一是在减免企业所得税方面有新措施，这样的金融产品才会有较好的市场根底。第二是积极加大二级市场的流通，进而增加此类REITs产品的流通效果。而这需求符和企业共同努力，深化住房制度变革，从制度建立、金融支持、效劳保证等方面动手。

  除了监管政策亟待完善外，整个住房租赁行业也临着“微利或无盈利”的为难境地，在盈利形式尚在探究阶段的长租公寓市场，各大房地产商如何处理盈利难题也火烧眉毛。事实上，目前我国住房租赁行业仍是一片“处女地”，各大房企也是摸着石头过河，由于缺乏政策、效劳与资金支持，我国住房租赁市场开展迟缓，难以满足广阔城镇居民“住有所居”的需求。

  张大伟表示，租金年收益率不能超越资金本钱的状况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁形式能完成盈利是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场开展仍处于初级阶段，大局部企业依然依赖资金优势在租赁市场竞争。

  北京商报记者留意到，高和资本的一份报告指出，美国成熟市场的物业收益率为3%-5%，而融资本钱仅有3%左右。目前国内的现状是一线城市物业净收益率4%，负债本钱为5%-6.5%;二线城市物业净收益率6%左右，但负债本钱高至6%-10%。

  与此同时，公募基金行业参与住房租赁资产证券化热情不高也成为行业开展障碍，截至目前,仅有鹏华前海万科REITs一只公募类REITs发行。关于公募REITs推行迟缓的缘由，税收优惠政策落地、规范化制度框架树立以及投资者教育问题成为限制难题。

  盈码基金研讨员杨晓晴坦言，公募REITs产品配套制度还不够完善，最重要的就是房地产投资面临多重税收问题，这需求政策方面的优惠支持;同时，这类资产缺乏活动性，封锁式基金上市买卖也存在折价问题。

  从法律角度来看，我国的国度方案纲要性文件、国务院及部门标准性文件中陆续提出支持、推进REITs试点，将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育开展、传统根底设备范畴的政府和社会资本协作等范畴，但迄今为止尚未出台REITs立法或本质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。一位不愿具名剖析师坦言。

  此外，增强投资者教育也是制度建立的一环。一家REITs行业研讨专家以为，一方面要丰厚公募REITs的投资者类型，拓宽资金来源，推进养老资金投资公募REITs;另一方面，要推进我国投资者逐渐去关注REITs的根底资产、辨认资产价值，向市场传播相关理念学问。