预计中国房地产业明年仍将小幅下滑，对三四线城市开发商构成压力

发布时间： 2023-05-23 15:33:25

来源：楼盘网

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在 5 月 22 日，标普全球评级表示，未来一年中国房地产业或将保持小幅下滑。在城市化加速和城市能级分化的背景下，一二线发达城市的房地产市场正在趋于正常化，但三四线市场仍然疲软。因此，房地产业的复苏很难脱离“L”型轨迹。这对于三四线城市业务比重大的开发商将构成最大压力。

据标普全球评级信用分析师陈令华表示，高线城市的销售正在企稳，但低线城市却在萎缩。据我们估计，2023 年一二线城市商品房销售额将小幅增长 3% 左右，而三四线城市销售额则有可能下跌约 10%。

房价或将走平，新增供给的匮乏将抑制一二线城市 2023 年销售量增长。2022 年房地产行业低迷，中国百强开发商的购地金额同比减少了一半左右。

自 2022 年 11 月政府推出稳定房地产的“金融 16 条”以来，开发商的流动性风险有所缓和。但这些措施的目的不在于保证开发商债券的偿还，而是在于恢复项目层面 (而非集团公司层面) 的流动性和偿还项目层面债务，旨在确保预售住宅完工交付。

标普全球评级信用分析师廖美珊表示，“集团公司层面的偿债资金需要由内生现金流提供。开发商只能是在偿还项目层面债务和其他一些债务之后，再归集不受限的现金流用于偿还集团层面的债券。这是开发商偿债风险的症结所在。”

理论上，未受限现金通常是开发商可用于偿债资金的最大来源。但标普的受评开发商的一部分资金无法随时动用，有时候无法动用的资金占大部分，甚至是全部。

根据标普的敏感性分析，如果今年三四线城市商品房销售额下降 20%-30%(基准情景为下降 10%),那么 40%-60% 的受评开发商将面临评级压力。

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