公寓的“骗局”！！！

发布时间： 2023-03-27 11:13:01

来源：宜春楼盘网

分类：本地楼市

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现在关于公寓的乱象已经是层出不穷了，花样多的离谱。大量的公寓变成了法拍房，通常还只能卖到六折左右。

咱举个例子，假设有这样一家资产公司，通过参与法拍买了20间公寓，原价是2000万，现在1200万买回来了，这1200万当中并不全是他的钱，他只要出劣后的200万资金就可以了，就是说如果这些公寓买回来出不了手，每天都要赔钱，那就先赔他的200万，这就叫劣后。等于他已经杠杆了5倍了。

他们用这个方式来吸引第一轮投资人，现在他们把公寓包装成酒店式公寓，然后以售后回租的形势，卖给购房者，承诺你购买这个公寓，每年可以拿到15%的回报，你不仅有公寓，还有回报，很不错的，6年就会回本的。你心动吗，别急听小编继续讲下去。

通过这样的操作，他们又可以吸引第二轮投资者，咱们假设1间售价100万，20间卖完收入2000万挣个800万，这些钱就是用来偿付第一轮投资人的收益和本金，当然他作为劣后净挣个200万问题不大，这一轮他等于投资收益翻倍啊，那么现在资产公司要履行每年15%的回报率，要偿付第二轮投资人投资的，你光有房子不行他得给我投资回报啊，不然我为什么买你呢。

那就必须把这些公寓租出去赚取收益，于是呢资产公司把公寓式酒店的未来经营权打包出租给一家酒店运营公司，一年租金120万十年1200万。这里的重点来了，公寓好不好租，租金多少跟位置和运营关系是非常大的，一个非常厉害的酒店运营公司，如果运营能力非常强那是可以解决问题的。但是现在的资产公司哪能找得到这种运营公司呢。

所以自己安排了一家所谓的酒店运营公司，只是用来为了打消第二轮投资人的顾虑，这1200万的租金只不过是他们左手倒右手罢了，没过多久第二轮投资人就会发现他们拿不到那15%的收益，就会起诉这家酒店管理公司，但是酒店管理公司说啊，他已经把10年的租金给了资产公司。但是大家发现，这家资产公司已经资不抵债了，于是被迫启动破产清算程序，这时候第二轮投资人拿到了公寓的物权，而酒店管理公司拿到了债权，承诺的这15%的收益就随着这部分债权跟第二轮投资人剥离开了。等于他们花了100万买了套60万的公寓，直接硬亏40万。于是呢启动新的一轮法拍，酒店评估下来2000万，被新的一家资产公司以6折1200万买走，新的一轮劣后出资200万，新的一轮轮回，换汤不换药。