房产裂变，如何一套变两套，两套变三套！

房产裂变定义：房产裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加贷款以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

假设你原来有一套房，随着楼市上涨，目前市值500万，但是只欠银行100多万贷款，这个时候你就可以通过裂变的方式，回笼资金再去买更多房产。

具体有什么办法呢？两种，一是还清再抵押；二是直接加按揭。

还清再抵押：找贷款公司或银行，又或者自己亲友借100万过来还清100万欠款，然后拿房产证去按市值500万做7成抵押贷款350万出来，再还掉之前借的100万，净到手250万，接着预留150在手，拿另外100万作为首付去买下一套。（可以自己买二套又或者给亲友买首套）

假设这100万给另一个配偶或父母作为三成首付买房，则可以购入总价300万的房子，贷款200万。

这时你的贷款总额是：350万+200万=550万，月供3万，一年利息36万。由于之前你预留了150万在手，也就是说全家不工作，这150万也能保证你可以供房150除以36等于4年。

4年之后怎么办？四种情况：

房子涨了，同样方法，继续裂变，又买第三套，第四套…

房子涨了，卖一买二…

房子跌了，用工资收入和其他贷款继续供下去，等到上涨到来为止

房子跌了，认输，卖掉。

二、直接加按揭：房子市值500万，欠款100万，在不还清的情况直接找银行办加按揭，将升值部分的7成贷出来。500万乘以7减去100万等于250万。获得250万资金后买房方法与上文相同。直接加按揭的优点是不用找人借钱还清欠款，少了垫资的费用，风险更可控。

那么，为什么我们要不断裂变？
答案只有二个字：“成数”
 
当年你做了一笔按揭贷款，好比当年你买了200W的房子，贷款140W。这还是你首房首贷，竭力尽贷的情况下做的，过了二三年，越供越少，你的贷款可能还剩100W。

 
可是这时候你的房子呢。如果以6年为一个周期的话，则2014年200W的房子。到今天普遍市价都要400W以上。

100 /400 = 25%，你的负债率已经降到了25%，也就是你的财富进攻已经严重钝化，而别人比你贷款更多，去抢更多资产，所以不出几年你就会落后于人。

 
现在，回到上面那个问题，为什么裂变？一笔25%的按揭贷款和一笔70%的抵押贷款，哪个更划算呢？

肯定是抵押贷款。就算办抵押贷款各种折腾，跪舔银行折腾到想吐，还是抵押划算。因为抵押贷款可以把成数拉上去，拿更多钱去抢更多资产。

 
房产裂变有三个维度：成数，年限，利率。

任何时候都是“成数”优先，贷款余额<房产市值40%的都是是劣质贷款，需要尽快还清再抵押。

贷款年限短，<8年的是劣质贷款。不仅月供压力很大，而且侵蚀收入流水，应该尽快换成三十年的贷款，摊小月供压力，把债务往后推。

有很多担保人，共同借款人的，也是劣质贷款。需要尽快撇清。

债务优化，借低还高，即高息贷款置换成低息贷款，上浮+30%的贷款，需要在“放水”年份，转化为85%折的低息贷款。例如年初很多人趁着疫情救市把之前6%的按揭贷款换成了3.8%的抵押贷款，大大轻松降低了月供压力。

这时杠精可能会说：你们贷这么多钱买房，万一房价不涨就是亏，将来哭都来不及。

对，房子不涨就是亏。

不过这是一句话正确而无用的废话。

曾经有人问我如何看待以下三个观点：

1、贷款那么多，房子不涨就是亏。
2、房子不能永远炒下去，房价也不可能永远涨下去。
3、中国房价迟早崩盘。

楼市团长：这三个观点都是正确的，遗憾的是它们都无法帮你赚到钱。

做生意，如果没有做起来，那就是失败。

高考那么努力，如果考不上，那就是白费光阴。
拼命追女生，如果最终没有结婚，那就是一场空。

以上的观点与“贷款那么多，房子不涨就是亏”是一样的，正确而无用，废话一句。

你会因为高考可能失败，就会放弃复习吗？
你会因为追女生可能失败，就会放弃恋爱吗？

不会。

这个世界是充满概率的，我们做任何事都无法100%掌控它，如果你寄望买房一定赚钱才肯贷款，等于寄望这个世界上有“包赚不赔”的生意。

穷人一直活在自己的认知死循环，而富人却会跳出来想问题

很多事情不是因为看到希望才去做，而是去做了才看到希望。当年马云创业的时候，如果你跟他说：投入这么多资金搞互联网，如果做不起来就亏大了。

你这句话当然是正确的，因为做不起来的确等于把钱扔进大海了。但是马云会怎样想？他一定会说：为什么你不想想如果我们做成了，很可能会成为中国的富豪呢？

真正的高手，不只看到风险，他们更看到风险背后的收益比。巴菲特说：They are smart，but I am rich. 意思是他们那么牛逼，有啥用，反正没我有钱。悲观的人正确，乐观的人赚钱，是投资的铁律。

房子不能永远炒下去，房价也不可能永远涨下去。

没错，这句话又是正确的，不过它没什么卵用。房子当然不能永远涨下去，人类世界也没有什么是永恒的，一切都在变，房子也是如此。但是作为投资者，我们需要的不是一个永远上涨的资产，只要有十几年时间给我们赚钱就够了。

在中国有什么生意可以永远做下去的，没有，无论是早年的倒卖小商品，煤炭，外贸，还是后来淘宝，跨境电商，自媒体直播，都是十几年一个风口，但是只要抓住一个，就足以改变命运了。

中国房价迟早崩盘。

yes，这句又是正确而无用的话。当然啊，中国的房价迟早会崩盘与人迟早会死一样，都是一句废话。

中国房价迟早崩盘，但是这个“迟早”是什么时候？哪一年？2005年就有人预言中国的楼市迟早崩盘了，他们一直不买房，白白看着房价不断上涨。他们宁愿用一生来等待楼市崩盘，也不愿意贷款十几年来拥有自己的资产。

回到正题，总结一下，我们不断裂变主要基于以下两点：

1、看好中国楼市未来十几年的前景，三年不涨，一涨吃三年，将来的涨幅一定大于贷款成本。

2、资产升值了，如果不盘活就是死资产。自然界任何生物一旦停止裂变增长，它就会走向衰亡。资产也是如此，如果不盘活利用，它就会慢慢消亡。

为什么有的人几十万买一套房，最终通过不断裂变，可以搞到净资产几千万，而你只能一套房住十几年却小心翼翼连换房都不敢？因为别人十几年坚持不懈地裂变增长，最终资产越滚越大。

十个地产九个富，在中国，大部分普通人的财富都与楼市有关，年薪20万，不计通胀，除去吃喝工作一辈子也只是挣300万而已，但是年轻时买多一两套房，5-8年里涨一次就赚300万了。easy money不香么？

所以有人说：打工是不可能打工的，这辈子都不可能打工，做生意又不会，只有买房裂变维持得了生活，这里的人说话超好听，我超喜欢。

最后，与大家共勉：房产裂变的难点在于第一不能急，第二不能断。开始平淡无奇，但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人，原始资本积累最难，而滚雪球的感觉让人足够痴迷。