一路之隔， 房价5折，二手公寓市场触目惊心！

这已经不知道是第几次写公寓不能买这个话题了。

当主流声音基本一致时候，渴望流量的人为了流量，就会反其道而行之。

公寓不能买，无论是在公众号还是在抖音都已经是99%的人共识，但为了流量，为了点赞，为了博取某些不懂的人认同。

渐渐开始有零星博主，跳出来用相似的语气语重心长的站在所谓的穷人立场上说：

而这次气不过，想要写公寓则是因为看了一条点赞几十万的抖音，也是讲关于公寓不是不能买的话题，他说：

这话听完，我直想骂人！

“好歹有个房”，如果从买的人口里说出来，那可能是我听到的最自欺欺人的一句话。

“好歹有个房”，如果从同行口里说出来，那我只能说你要么是真不懂，要么就是为了博眼球唱反调骗流量。

公寓这样的产品，显著缺点早就讲烂了：不能上学，产权短，首付高，贷款短。

对于已经有住宅，甚至多套住宅的人来说，亏了也就亏了。

但最可怕的是，还没有买房的群体，对于无房群体来说，公寓不仅不是让你安家乐业的小窝，还会成为你直接错失买住宅机会、错失吃到房地产红利机会的罪魁祸首。

这中间既牵扯了时间成本和资金成本，还有沉默成本。

很多人不理解，我们就拿真正的例子来说话。

万科云城是万科的一个非常知名的楼盘名称，许多城市都有，深圳自然也不会缺席。

但深圳的万科云城整个项目全部是商务商业用地，也就是说整个地块所有可以居住的房子都是公寓的性质。

深圳的万科云城正好是位于几大总部基地之一的留仙洞总部基地的核心位置，周围是大疆之类的总部超高写字楼，且一线地铁。

那这样的公寓卖多少钱呢？

目前在售单价7万-8万，而按照正常的逻辑和经验，这些挂牌价都是可以谈可以议价的，特别是挂的比较久的公寓。

我们从历史成交价中，也可以看到今年很多房源成交单价在6万-7万之间。

我们再看一下与之接近的住宅，北侧（离市中心更远的方向）的天悦南湾与宝能、鼎盛组成的住宅小组团。

在卫星图上可以明显看出万科的位置更好，且万科的地铁已经修到了一半。

那么我们以同样一线临地铁的天悦来做例子，77平的迷你小三房，单价可以高达十四万。

即便是正常的三房起步价也在十二万以上，部分也上到了十四万。

这差价已经高达近50%！

要知道，这个万科云城的公寓是标准的紧凑，小两房户型。

是和住宅看起来一样有花园，有民水、民电，且低梯户比的正常户型。

并且也是少有的前期承诺可以上学的特殊政策加持。

即使如此还有这么大差价！

最关键是，这些价格只是价格而已，价值和钱都基于可以迅速卖掉的前提下。

很显然，公寓不具备这样的前提。

比如上文中的万科云城公寓，几期加起来的房源某壳一年的成交还不敌一个中小型的经适房小区成交量。

并且大多数，都是存在实际成交价明显低于挂牌价的现象。

毕竟公寓的高额税费，让业主承担，业主也不傻。

没几个人，花两百多万的首付去贷款十年买一个四百万的房子。

相比同区位赚的盆满钵满的住宅楼，公寓的一手业主也基本上是没有什么利润。

一方面可以计算当初购买的价格与现在的价差+月供利息，一方面其实从挂牌的标题就可以明显看出：

“接近成本价”，这是一句原业主悲伤且真实的内心独白。

要知道，这是在深圳，是在中国房地产的先驱，引领者的城市。

而其他城市，即使你现在公寓和住宅的差价不够大，即使你现在看起来收租比住宅租售比更高，但未来呢？

连深圳都无法突破公寓的魔咒，其他城市未来可想而知。

话回开头“资金不够买公寓，好歹是个房”，普通人一定一定要警惕“自住论”这种歪理洗脑。

不论是卖房、卖车还是卖电子产品，每个销售都会用的一招儿，就是“自用论”，放在买房里就是“自住论”。

比如买车，许多车其实因为故障率品牌等原因，后期保值率非常差，而销售就会疯狂洗脑，说：只要你不卖自己开，你管他贬值不贬值干嘛？

房子也是一样，很多人在选择明显没有升值空间的城市或者区域，以及一些例如公寓之类的产品时，销售也会用同样的套路来反问你：

你就这一套房，你自己住啊，管他升值不升值，你又不能卖，对不对？

这样的文字游戏，竟然还真的有许多人“中招”、“被洗脑”。

我身边就有很多案例，只要一说升值，ta就会把：反正我自己住，涨不涨跟我没有关系挂在嘴边。

其实我想举个例子，假如你买了一只股票或者比特币、黄金等等，他跌了和他涨了是不是如果你不卖掉，就永远没区别？

你肯定不会这样认为。卖掉之前，虽然它的价值只是一个数字，的的确确不是现金，但他的价值即可变现的数字，是有千差万别的。

无论是房产还是车产，还是你买的一台数码相机，都和股票比特币黄金性质是一样的。

这些产品贬值升值的数字变化，决定了你的资产高度，决定了你的身价。

或者说，他决定了你应对社会生活风险的能力！

举个例子：

同样是一套房子自住，当你30万首付买的100万的房子，翻倍升值之后账面200万。

跟你30万五成首付，买了60万的公寓，升值后变成了账面100万，还不一定卖得出去。

都是自住，你不卖那一刻的差距确实不大。

但你一辈子不卖么？

卖的那一刻，都去掉没还的贷款，最后的资产值差额能达到接近1:2！

卖的这一刻，这两种不同选择的差额，谁来补给你？

当你家里住不下那一刻，当你孩子上学受影响那一刻，当你的家里意外有了天灾人祸的那一刻，你不得不去动用这个资产，哪怕你是自住。

无论你是换房，还是急用钱换房，这两种资产的差额，可能直接影响了，甚至改变了决定了你未来的生活走向。

更不要说，未来大概率差额比我举例的还要高，很有可能达到深圳这种，账面差距就已经达到50%的处境。

相差无几的投入，和相距甚远的回报，如此残酷的公寓市场， 正在逐步蔓延到全国！

你确定你不在乎钱？

你确定你还要再蹚这趟浑水？