宜春拼团购房198群（110）
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2020年普通人如何买房？附限购，限贷，限售，限价破解办法！
发布时间：
2020-09-15 10:36:31
来源：
楼市团长
分类：
国内动态
1625次浏览
2016年“9·30新政”之后，全国多个城市已经限购、限贷、限签、限价”的四限时代，那么作为普通购房者该如何买房？有什么破解办法？
* 限购打击需求
* 限贷打击杠杆
* 限售打击换手
* 限价打击预期为了帮助大家认识四限时代，买到好房，我专门写了一篇文章，非常精彩，简直爽爆了，请您耐心阅读，然后转发给几个最好的亲友，一起分享讨论。同时，如果您有破限购，贷款裂变的需求，请留言咨询，我会免费推荐办理渠道给您。（放心，此类留言我不会放出，保护大家隐私），感谢。中国的土地就像古代的盐铁专营一样，是一个垄断的领域，本质上是一个用于间接征税和回收民间资本的工具。在古代，皇帝为了开疆拓土，富国强兵，没有足够的资金怎么办？对，搞盐铁专营。百姓的必需品盐铁民间不允许私自交易，一切收归官府来供应，然后再承包给几个大的盐铁商户，通过垄断经营从而达到最大化筹集资金的目的。同样的道理，假设高层现在想在某个地方修一座桥，一条公路，号召大家一起凑份子钱，你是否愿意出钱呢？相信大家都不愿意出钱，即使有人愿意出，也因为出资大小不一，回报缓慢而产生分歧，这样城市建设的地铁、路桥，市政设施就无从谈起。但是，中国最大的优势是什么？是土地垄断。通过卖地建房，征收各种税项，高层就能把民间的资本迅速汇集起来，大搞城市化，开山架桥，修建地铁，公路、医院，学校，图书馆等等。开发商实质上是高层征税的代理人。每拍一块土地，开发商都要交数十个税费，这些钱最终是谁支付的？对，购房的人。这些人买了房之后，开发商得以回笼资金，又去拍下一块土地，高层又汇集一笔民间资金，进一步推动城市化…
当你深入研究了中国房地产和土地财政的本质之后，你会发现，现在被社会各界广为诟病的土地财政其实是承担了中国改革开放初期经济发展、城市建设第一桶金来源的重要作用。高层借助土地公有这个特色的制度安排，在80年代末期以土地作为最初的信用抵押品，借助土地出让金制度，成功为经济发展、城市建设融资，可以说如果没有土地财政，几乎不会有中国改革开放30多年的快速发展。深圳是改革开放的缩影，今天深圳的经济如此繁荣，其实最初地方连一个行政大楼都没钱修，更别说平整土地，修筑公路，拉通电力了。没有这些就没人来建工厂啊，怎么办？对，招拍挂出让土地，通过卖地，地方就有资金搞市政建设了，市政搞起来，就会有越来越多的人来这里做生意，经济就会逐步繁荣起来。所以讲房地产是原始资本，是中国经济运转起来的最初动力。话虽如此，经济运转起来之后，经过几十年的发展，房地产的问题却暴露出来了，如果大家都想着买房赚钱，那谁来打工干苦力活啊？于是高层在这几年陆续出台了限购，限贷，限售，限价措施，统称四限绝招，接下来我会分析如何破解。限购是最常见的招数，在市场火热的时候，一出就灵。但问题是，限购短期有效，长期来看，反而恰得其反。因为限购之后，需求量确实被压低了，但是这是临时的，一旦到期，需求就会集中爆发，房价再次上涨。以上海为例，上海最早的限购政策出台于2011年1月31日，限社保1年。1年到期，需求憋不住，房价继续涨，2013年11月8日改为限社保2年。多1年就多1年吧，1年到期，房价又暴涨，2016年3月25日改为限社保5年。2021年上海又将有一大批人社保符合条件，房价很可能再次上涨，下次再限估计社保就得8年10年了。简而言之，限购政策就是把问题往后推，类似鸵鸟把头埋土里，扫地扫到床底下，掩耳盗铃，以后的问题由以后的领导来解决。对于普通购房者而言，限购的破解办法就是在多个城市同时交社保，提前养房票，名额够了就买，又或者到处迁户口，买完房就迁走。如果是投资呢？那就是围着限购城市周边来买，承接外溢购买力的需求，顺势赚钱。可能有朋友会问：中国的限购政策有可能在未来几年取消吗？我个人认为，除了一线城市，完全有可能。中国的尿性就是这样：经济下滑，去库存的时候，放宽政策，你去买房就是爱国；等他们去完库存就关门打狗，你再买房就是人人喊打的炒房客了。中国没有什么改不了的，只要现实情况发生变化，政策分反转过来。以前多生孩子要罚款，这几年还鼓励生育了呢！2015、2016年收紧政策之后，很多人担心以后政策不会放开了，没想到后来很多城市的人才落户政策简直令人大跌眼镜，只要你是本科毕业，就是人才啊！是人才就可以买房，这等于变相放开限购了。对于地方而言，上面好交差，下面又顺应民心，同时还通过房地产刺激了一波经济，一举多得。如果持续打压房地产，上下游相关的几十个行业都会活不好，无论是钢铁，瓷砖水泥，还是家居建材，电器等行业，等到地方经济受不了的时候，就会彻底放开了，以后连本科、社保都不需要。中国2005、2008，2012都曾经过调控过楼市，到了2015年照样放开了。太阳之下无新事，这种情况以后一定会重现。不过，话说回来，限购虽然不利于刚需进场，但这个政策其实延长了楼市的周期，降低了崩盘的风险，是有一定必要的。根据上图显示，如果没有限购，楼市会呈现一种完全市场化的形态。波动性会非常大，市场热的时候，全国资本涌入，房价直接冲天，市场冷的时候，大家一起抛售，价格踩踏，房价直接落地。这种非理性的暴涨暴跌，对任何人都不利，高层和地方都不愿意看到。楼市急涨容易逼空暴跌，只有平稳上涨，才是对高层，地方，开发商，买房者有利的，所以房住不炒，不等于房住不涨，该涨的还是涨，只是暂时涨得没有之前那么厉害而已。很多人以为限贷是为了打击炒房，其实不是，高层出台限贷措施的真正目的是：保护银行如果杠杆率过高，一旦房价下跌，最倒霉的就是银行，因为购房者只付了银行一点点钱，一旦价格下跌，干脆断供不要了，留下一笔烂账给银行。这种事情如果集中爆发，对银行业就是摧毁性的，金融系统出事，又会殃及其他工商业，导致整个经济受累。所以才有二套五成，甚至七成首付，打击各类贷款流入楼市。高层出台限贷政策之后，很多人在银行贷不出钱了，不但房价稳定了，银行也得到了保护，这个是一石二鸟的政策。但是限贷会误伤置换客，哪怕你卖了唯一住房，只要曾经有贷款记录，也要五成首付，这就导致什么结果呢？对，导致很多人不敢换房，大家死摁着，于是二手房市场挂盘更少了，房价进一步上涨。在持续通胀的情况，债务是会被稀释的，贷到就是赚到，所以很多人才会绞尽脑汁去办贷款。那么具体有什么办法搞到资金呢？我们看房时除了要看小区环境，户型优缺点，还要打听地段的评估价，这样自己就能算出一套房子在不在合理价格范围内，再厉害一点的，还能算出首付和月供额。既然评估价是整个地段的均价，而一个小区内不同房子价格差距也比较大，一般能相差10%，最高有20%多。这样就有机会通过拉高评估价来降低首付。以首套为例，银行贷款额度是评估价的7成，一套100万的房子，如果拉高评估价到120万，则可以贷款120乘以7成等于84万，那么首付16万即可把100万的房子买下，二套操作情形同理。抵押经营贷，是这几年异军突起的一个性价比很高的贷款品种。以房产做抵押，银行借钱给你去经营，当然你有没有去经营没人管你，银行只在乎你的房子是不是真实的。很多人先找亲友或贷款公司垫资全款把房子买下来，过户之后立即办理7成抵押经营贷，就变相实现了三成首付的目的。抵押经营贷分为有实体经营、无实体经营两类，如果你有实体经营，有公司流水，负债良好，而且对银行的评估价和贷款成数要求不高，可以直接找银行做贷款。如果无实体经营，要做经营贷，就必须找贷款中介帮你包装，达成办理条件。公司营业执照、经营场所、银行流水、往来账务等都需要处理，当然，按点收取一定的费用是必须的。如果你不是直接认识银行的经办人，建议还是把专业事交给专业人来做。（如果您有需要，欢迎留言咨询）按揭贷款和经营贷，都属于抵押型贷款，有抵押物在银行手上，银行风险低，所以贷款利率通常都比较优惠。如果没有抵押物，那么能用的就是信用贷。体制内人员或者公司资质不错，个人流水和资产证明也足够的，也可以办理到不错的信贷产品。信用卡的正确打开方式是：养成办卡意识，管好个人信用。平时消息要灵通，某个银行正在放水，就要第一时间去申请，这属于突发状况，动作要快，另外还要注意申请顺序，不然办了一张低额卡，后面基本就废了。详细申请攻略请点击往期文章学习：房产投资如何申请100W总额度信用卡一个人的信用开发顺序一定是：信用卡、按揭贷款、抵押贷款、装修贷、最后才办其他类型的信用贷，这样统筹规划，符合贷款利率由低到高的顺序，能够最大化开发自己的额度。限售，是指不满足规定的年限，不让卖出。大部分城市都是三年或五年限售。很多人以为限售是打击投机炒房的，其实不是，高层的真正目的是：防止价格回撤。如果没有限售，很多人看到房价涨了就会卖出，获利了结，这就会导致大家踩踏式出货，价格很可能会雪崩。出台限售等于交易停牌，大家不卖出，价格就形式上稳住了。限售出台之后，短期内价格会回调一点点，但是时间久了，房价一定会涨。为什么？因为限售减少了二手房的供应。任何房子一旦买入就3年不准卖，那么市场上买卖一套就锁定一套，随着时间的推移，市面上可供销售的房源就会越来越少，如果这时人口继续流入，供不应求就会更加严重，房价就会涨到飞起。2018年7月深圳出台了3年限售措施，大家以为房价会跌，其实不是，限售政策出台之后，一直到2019年年底，一年多时间，深圳成交了十几万套二手房，换言之，这些房源都被锁定了三年。于是到了2019年下半年，大家突然发现：妈呀，没房了！一个1000户的楼盘，除去自住的，挂牌出售的只有二十来套！再加上当时地方出台了降税措施，刚性需求叠加置换需求，房价蹭蹭就涨上去了。那么限售有什么破解办法呢？很多人说限售了，房子涨了也不给卖，纸面财富，没什么用。这种人最傻，他们不知道浮盈其实可以用来抵押变现的，如果上市公司的股价涨了，大股东在做股权质押的时候，是可以贷出更多的钱。房子同理，房子涨了，虽然你只有一套房，也不打算卖掉，但是你可以从中可以再贷款套一笔钱出来的。我们有一个读者会员2008年首付30万在深圳买了一套总价100万的房子，贷款70万，现在房子市值800万，只剩贷款50万左右，并且目前她只有一套房。1、她的负债率由原来70%降到了50除以800等于6.25%。对，房价每涨一轮，你的负债率都会下降。负债率下降，意味着净资产率上涨了，她由原来的30%，涨到了750除以50等于1500%！2、她可以不卖房，把50万还清，然后贷款7成，800万乘以7成等于560万。接着全款买一套又或者预留200万在手，拿另外360万作为首付，买下一套。由于有200万在手，全家不工作也能供房四五年，完全没压力。可惜这位朋友认识我太迟，不知道及时贷款裂变，如果她在2015年，哪怕2019年年底操作一下，再赚几百万不是问题。所以大家发现了没有，只要房子涨了，哪怕不卖，也能从银行里贷到钱出来，你的资产就像母鸡下蛋一样，不断产生现金。之前深圳出台限售3年政策的时候，其中一个朋友说：限售三年，哈哈，我根本就不打算卖，房子涨了就把钱搞出来，为什么要卖呢？相比以上三个限制措施，限价是最有诚意的，也是最狠的，为什么？因为政府和开发商连钱都不要了！本来开发商一套房能卖500万，硬是被要求400万卖出。那么本来一块地能拍500亿，开发商只会拍出400亿。这个政策赤裸裸地让地方政府割肉，直接补贴购房者，你说厉不厉害。当然厉害啊！为了表示感谢，大家都疯狂地去排队摇号买限价盘，一二手房倒挂，新房比二手还便宜，买到就赚，有钱不买是笨蛋！成都，杭州，深圳、宁波等城市限价非常厉害，地方以为这样可以打击大家对房价上涨的预期。其实不是，人们买房的热情反而更加高涨了，他们甚至请假去售楼部交资料买房。上班累死累死一年才收入20万，买一套限价房就赚100万了，还是买房改变命运快些。目前深圳的新楼盘80%都采取限价措施，新房比周边的二手便宜几万元，买到少则赚100-200万，多则赚300起。可以说，深圳如果继续采取限价措施，再推20个新盘都是不够卖的，因为人们赚钱的欲望是无止境的，其他城市也是如此。限价房对楼市长期走势有什么影响呢？对，限价房抢劫的是开发商，他们只要把之前便宜的土地开发完毕，就不会积极拿地了，反正赚不了多少钱。时间久了，地方的土地就会卖不出去，同时开发商减少拿地，新楼盘供应就会减少，将来房价还是涨。最后，总结一下，中国的房地产，是最能代表中国国情的一个行业。要读懂中国，必须要先读懂房地产：第一，房价参照的不是社会平均工资，而是精英们的收入水平；清华北大等重点大学的录取分数是全省的尖子决定的，学渣的分数再低，也影响不了什么。第二，中国的房价还不够高，还有很多人买得起，不信都放开限购看看大家买不买。第三，调控的目的是稳定金融，防范风险和危机，而不是为了打压房价。房价如果真的大跌，其实高层比你还着急。第四，中国城市化水平还远未达标，未来对房地产的需求还很大，再涨20年不是问题。别让贫穷限制了想象力，刘姥姥震惊的穷奢极欲只是大观园主人们的日常。过去十几年我们所经历的所有上涨周期，可能只是更大周期中的一小部分而已。
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