危机来袭！高杠杆会击垮哪些城市？

居民杠杆率更是由40%快速提升到56%的高位，净增长16个百分点。

注：

居民杠杆率=贷款余额/当期GDP；

居民贷存比=当期贷款余额/当期存款余额。

2019年末，全国居民杠杆率约56%，结合国际上65%的居民杠杆率红线，也就是说，居民杠杆率高于60%的城市都属于高杠杆城市，应重点关注。

以上5个城市中，锦州位居第一，居民杠杆率超过100%，相当于全国平均杠杆率的2倍。

要知道，城市平均杠杆率超过100%，是个非常危险的信号。

对于城市里那部分有负债的人群来说，实际债务肯定已经远远超过存款。再加上债务分布不均衡，高负债的压力肯定更大。

同时，赣州、天水、临沂、阜阳的居民杠杆率也都超过60%，都属于高杠杆城市。

特别是赣州，居民贷存比更是高达82%，说明这里的举债偿债能力、再购房能力也很弱。

一旦居民杠杆率达到市场可以承受的极限，市场下行压力必然加剧。极端情况下，甚至可能诱发系统性金融风险。

特别是这些相对封闭、且无法受到核心城市辐射的高杠杆三四线，更容易暴雷。

辽宁锦州就是一个典型的例子。

本地居民购买力近乎衰竭，不得不加杠杆买房，导致杠杆率飙升。

其实，锦州的房地产市场早已步入衰退期，成交量逐年回落。

2015年成交面积164万方，2019年跌至95万方，4年净减少42%。

同时，锦州GDP正滑向负增长区间，本地人口在加速外流。

2015年户籍人口303万人，2019年降至293万人，4年净减少10万人。

所以，尽管锦州在不断下调供地指标，但土地去化周期依然很高。

2019年，锦州土地去化周期达到2.3年，压力巨大。

甘肃天水也是一样。

由于供地明显超量，购买力不济，土地去化周期持续高位运行，2019年仍长达4.4年。

土地去化周期超过2年，就是非常恐怖的，就是严重的风险。

区别于高度依赖核心城市的三四线，这些相对封闭、单靠本地人驱动、经济基本面薄弱的高杠杆三四线，才是最危险的。

曾几何时，三四线楼市的火热是源于一二线的限购措施，众多持币买房的人自然向周边三四线进军。

而三四线本身棚改货币化的推进，更加速了几年前各地楼市的火热。

如今，趋势生变。

一二线楼市门槛在不断降低，资本开始回流，深圳和杭州市场的大热就是一个缩影。

今年上半年，杭州、青岛、南京、沈阳、无锡、重庆、郑州等50余城持续加码抢人新政，零门槛落户、千万补贴、打折购房等轮番上阵，底线不断被突破。

有的只要一张身份证就可以落户；

有的倒贴生活费，真金白银换人才；

有的抢子女，可就近安排入读公办学校；

有的抢父母，放开父母投靠落户年龄限制；

……

直接、干脆、利落！

相比一二线的巨大机会和潜力，那些封闭的三四线肯定不会是好选择。

与此同时，三四线赖以生存的棚改也在不断收缩。

特别是2016年和2017年，棚改是推动全国约160个三四线小城房价大幅上涨的重要原因。

然而，从2019年开始，棚改政策发生了变化。

各省市对棚改目标都做了巨大调整，有的城市棚改计划被“腰斩”，甚至“膝盖斩”。

最典型的就是江西赣州。

在2015年和2016年，赣州中心城区的棚改货币化程度高达90%以上，补偿标准也不断提高，造就了一大批拆迁土豪。

而从2019年收紧棚改货币化补偿之后，这里购房需求大幅减少，棚改客户成交占比由原来的30%降到5%。

棚改货币化收紧，势必出现购买力不足，投资需求逃离。

最终，销售下降，投资下降，土地购置下降，市场难以持续，负增长甚至是销售下滑是不可避免的。

更重要的是，很多三四线为了去库存，加足了杠杆，首付比例过低，风险系数更大。

其实，杠杆过高有风险，杠杆过低风险也不小。

一旦没有人愿意加杠杆买房了，就说明楼市不活跃。当房子集中抛售的时候，降价空间只会更大。

所以，加杠杆买房需要适度。

你可以使用杠杆买房，因为首套房和二套房国家可以借钱给你，然后你以月供的方式偿还剩余房款就好。

如果你手里有大量的闲钱+承担房贷的同时不会明显降低生活质量+没有其他投资收益可以超过房产的时候，就可以买房。

在还贷压力不大的情况下，力所能及，合理控制自己的负债，不要过高的杠杆。

但，在极大高于自己支付能力的情况下，去凑首付、去用信用卡贷款、去民间借贷、去循坏抵押贷款，甚至连最后的月供都是以卡养卡、信用卡套现的话，很容易暴雷。

房子是资产，可以为家庭增值，但因为买房一夜暴富的可能性已经非常低了。

确实在前几年，因为可以高杠杆、高周转，有一拨投资买房的人身家大涨，但那不是能力，而是特殊时代造就的红利。

如今，闭着眼睛买房就能涨涨涨的时代已经过去，房子的流动性在下降，变现时间在拉长，而且未来很有可能还会持续。

房地产已经走到了下半场，城市格局已经分化，房子依然可以买。

但，问题的关键在于，你要买哪里、要买怎样的房子。

一个以前很擅长高杠杆买房的朋友告诉我，他已经在出清手里一部分房子了。

他说这不是抛售，而是在盘整资产。

置换到更好的城市、更好的地段、更好的产品。