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又一城强势收紧！接下来会是什么？

发布时间： 2020-09-06 15:25:06

来源：真叫卢俊

分类：国内动态

2396次浏览

最近住建部很忙，地方城市也很忙。

很多政策热点我们都没有去解读，因为没必要，房住不炒的主基调并不会变，楼市调控的一松一紧就是历史的不断重复和循环。

但今年的风向很不一样，先是“带头大哥”吹起总号角，然后下面的小弟纷纷跟进，不老实的还要敲打敲打。

调控的落位点也开始越来越细化，不再是过去简单粗暴的搬出限购、限售、限贷三板斧，如今都是细致到近乎「量身定做」的程度—限摇、限离婚、倾斜无房户。

一城一策的调控方式，开始有意转化为“因人施策”。

起码今年的楼市调控，不仅仅是密集那么简单了。

昨天，杭州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，继之前的楼市调控又打了深度补丁。

新政可概括为6个重点，也可以简称为“杭六条”：

首先是土地端，杭州会加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”出让方式，意在解决供需不平衡的矛盾，过去在楼市调控中，一味只堵不疏带来的衍生问题，越来越被重视了。

接着是贷款端也动了刀，加强住房贷款审慎管理。和前段时间的房企融资“三道红线”不同，这次是严格审查个人的购房资金来源，说白了就是严查经营贷等各种非常规方式。

还有契税制度调整，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。

此举是为了堵住投资客“抄小路”的方式，过去可提前缴纳契税，等产证下来就可以认定满两年免增值税。现在直接把投机的时间成本直接拉长。

说真的，楼市调控细致化到这种程度，还是挺让人意外的。

最有意思的还是下面两条：限老人、限单身。

限老人——父母投靠子女落户杭州的，须满3年方可取得购房资格，过去的确存在想快速拿老人落户的房票来完成对冲限购，但现在漏洞不存在了。

限单身——30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭。

这一条虽然是福利，但最扎心。30岁的无房单身，在杭州购房是会受到重点保护的。

满足这一条件的朋友，不知是什么感受。

最后摇号政策又做了升级——热点商品房对无房家庭倾斜比例达到80%，但限售5年。

意味很明显，保障无房刚需，但禁止炒作。

杭州这一波调控觉悟很高，决心先亮出来，再把细节夯实。从堵漏洞到梳供需，都做的堪称完美。

赶在国庆节前调控，态度也很明确，希望大家好好过节，放假8天不要去炒房。

再来看看现在城市落实调控政策，如今都细化到什么夸张程度？

去年底开始启动的深圳行情大家都知道了，用一个词形容最为形象：一骑绝尘。

西部新房二手房齐看涨，热点片区和小区跳涨了15%还不止。

有意思的是，赶在特区40周年生日前夕，深圳组团去长沙学习，回来之后就打开了天灵盖，出台了715史上最严调控。

调控的落位点都很细：落户+社保同时满足、不同条件对应不同比例的首付、二手房税收调整、普宅标准细化。

还有一条比较有意思，深圳学习长沙，将夫妻离异购房，设置了追溯三年的门槛。

大家感受下这里面的一条条细则，过去的城市调控都是粗旷式打击，但现在已经延伸到精准化切割的阶段。

切割购房人群、切割二手房条件门槛、切割钻口子投机。

就在深圳收紧调控后，南京先是在723跟进“宁九条”，接着在818又调整了土拍政策。

对购房者的细则——

加大住宅用地供应，优先刚需供应

新房开盘30%比例倾斜无房户

打击假离婚违规获取购房资格

对房企拿地的细则——

土拍触顶改摇号

提高竞买资质要求

限制竞买地块数量

无锡也很有意思，828住建部约谈了几个代表城市，被约谈的城市还没来得及行动，角落里察觉到风向的无锡倒是先哆嗦着出手了。

830新政也比较有代表性——

增加住宅用地供应

离婚追溯2年

增值税免征年限由2年调整到5年

其实最近调控的城市很多，这三个非常有代表性，把调控做的更加精准。

很多时候我们都知道，城市需要GDP增速，需要保六稳，需要卖地来提高财政收入，把调控做的这么细一定会很受伤。

为什么今年要下这么大的决心？

来看几个大面上的信号，这些代表着态度和决心。

年后赶在政策宽松的窗口，广州、青岛、驻马店、海宁等城市想在楼市做一些试探性放松，结果政策文件还没琢磨好，就被省里或部委泼了盆冷水。

这几波很关键，即便是经济复苏最难的时候，底线也不能破。

724正国级组织房地产座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙参会，调控模范生和调皮捣蛋的学生同坐一桌。

以前都是班主任“部委”组织房地产工作会，这次直接校领导出面，三令五申态度坚决：重视内循环，抓好“房住不炒”。

730中央政治局会议，再度重申内循环和房住不炒。

820央行联合住建部召集房地产公司面谈，重点关注房企融资的“三道红线”，从金融端要求房企降杠杆，收紧融资环境，防止资金从供给端流入房地产。

一边是老大忙着吹响房住不炒的总号角，一个是小弟忙着在问责前落实精准有效的调控政策。

所以未来的一整年都会是这种贯穿节奏：保护刚需、打击短炒投机、堵漏洞梳供应。

为什么今年这么坚决？调控为什么又做的这么绝对、精准？

因为内外部环境仍然存在挑战。

今年太特殊了，国内疫情虽然控制住了，经济复苏明显，但外部又面临严峻挑战，大国关系风雨飘摇。

这时候外循环难重建，所以需要不断强调内循环。

而内循环时代，经济增长的三驾马车“消费、投资、进出口”，相当于进出口是瘸着腿的。

此时真正的着力点，是消费和投资。

投资还能不能大幅拉升？很难。

制造业投资、基建投资、房地产投资，是投资中三个最重要的部分。

进出口受限，对于代加工大国来说，制造业投资是非常受伤的。

而城镇化速度放缓，传统基建已经没有太多发力点，简单来说就是大城市没空间，小城市会亏本。

制造业投资和基建投资慢慢乏力，于是，只能靠房地产投资和消费拉动经济了。

但大家有没有想过，房地产和消费是两个相辅相成但又矛盾的存在，房地产容纳了巨量的资金（相当于消费），但会拉高居民杠杆率，减弱居民可支配收入。

越是这种需要“内循环“发力的时候，房地产作为支柱产业就越是要稳定。

热，有房地产金融风险；冷，有“六稳”难保风险。

还有一点，是我们可以看到的共识：整个上半年的土拍，很热。

连一向稳重的上海，7月的土拍平均溢价都破了30%，而一些热点城市的溢价率更猛。

土拍热意味着什么？意味着新房限价会松，限价松则二手房跟涨，这是一个连锁反应。

所以为什么要收紧房企融资，领导们一看这种蔓延的风向不像话，和主基调不符。

所以不管是4个月不降息的货币收紧信号，还是未来房企融资的三道红线，抑或是城市调控的“因人施策“，都在告诉我们一个事实：

今年保护刚需自住是主流，房产投资要长持。

对于买房人来说，面对这种调控风向的转变，应该怎么做？

不光要盯住“紧”，也要看准“松”。

松的几个方面：

1、加大住宅用地供应的同时监管溢价，纾缓供需矛盾

2、越来越多的城市开始保护无房刚需，直接倾斜优先供应

3、落户政策的宽松，一些强二线甚至把大专落户的年龄调高到了45岁

根据这种松紧节奏我们可以把握以下几个趋势

1、接下来会是刚需元年。对于强一二线城市的刚需来说，在调控收紧前尽快上车，避免睡一觉失去购房资格的风险。

已经收紧的城市先不要着急，接下来房企融资收紧、大环境严峻，会有折扣出货的概率。

2、六土老师有几个总结在当下非常适用，以下城市的投资需要警惕：

一是二手房挂牌量非常高的城市；

二是涨的时间已经比较长且涨幅比较高，但从没有经过调整的城市；

三是短周期内大涨的城市；

四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

3、经历过调整周期且调控健康有决心的城市依旧有价值。

比如说当下的上海，未来的合肥、成都、苏州、杭州。

4、房产投资不是没有机会，但开始进入长持阶段。所有的短炒投机都会被打击，所谓的低价博暴击，最后都拼不过优质资产穿越周期的能力。

最后多说一句，大环境没有选择的机会，但我们有。

责任编辑： zhouqy

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