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发布时间： 2020-08-18 10:06:46

来源：米宅

分类：房产时评

1539次浏览

选对城市，在一定维度上，比选对房子更重要。

为了判断城市未来的发展潜力和价值，有很多机构做了排名。

最近，克而瑞进一步更新城市数据，中国城市房地产投资前景榜单新鲜出炉！

榜单中，排名前20的基本都是二线以上城市，三四线只有温州和佛山。

四大老牌一线城市投资前景排名保持领先，上海位居第一。

热点明星强二线中，杭州市场热度较高，直接冲进前四。

宁波和苏州热度上涨显著，进入排行榜前十。

特别是宁波，抢人大战后，人口增量明显，新增人口带来的潜在购房需求大幅提升。

剔除自然增长，2019年，宁波常住人口机械增量接近30万，成为浙江省内人口增长的又一极点。

很明显，城市的竞争力和发展潜力，已经跟这个城市的人口紧密相关。

楼市里有句名言，叫：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

这是告诉我们，楼市的根本驱动力就在人口身上。

城市与城市之间的差距，未来也必然体现在城市的人身上。

前段时间，国家发改委新发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，里面再次提到了大城市放松、取消落户限制的问题——

督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；
推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制；
促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

而在此之前是这样表达的——

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；
全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件；
完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

我们发现，城区人口300万以上的城市不再区分具体规模。

一律全面放宽、基本取消落户限制。

而，目前城区常住人口300万以上的城市，已经基本囊括了国内所有的直辖市、省会、计划单列市以及经济强市。

信号已经很明显，在未来，所有城市都会迎来全面宽松的落户政策。

也就是说，城市的竞争力和发展潜力，未来都会集中在人口增量这个维度之上。

当然，并不是一个城市只要把姿态放低，人就会巴巴上赶着去落户。

大家都是有很多选择的。

以下是近5年各城市常住人口年均增量的成绩单——

数据来源：各城市2019年统计公报、2019年城市统计年鉴

除去一线广、深两城，以成都、西安、杭州为代表的强二线城市，近5年迎来大量的落户需求。其中，有10个城市年均人口增量超过10万。

但，有一个问题始终无法回避，就是这些被派出所“强上”户口的人，到底能不能安心留下来。

很显然，只要有更好的就业机会，只要有产业的积淀，人和钱就会不断汇聚。

一线四城就不再赘述了，经济发展一骑绝尘，这是先发优势。

二线城市中，我们要特别关注那些被重点投资的城市，比如长三角、粤港澳大湾区等城市群。

由于国家战略的规划，相当于整个国家的资源都在往这些重点区域倾斜，这些城市会承担更多的产业，以及更好的经济能级。

今年上半年，长三角、粤港澳大湾区的土地市场热度也是最先恢复的。且这些城市潜在库存去化周期普遍在3年以下，库存压力明显比较轻。

其实，不仅仅是杭州、南京、苏州、宁波等二线城市，即使是温州、佛山这样的三四线，由于受一体化影响，产业、经济水平也都相对较高。

再就是像成都、重庆、武汉、郑州、西安这种在省内或者区域内的中心城市，有几个可能会在未来成长为一线城市或接近一线城市。

这些城市，长期去看都很有价值，未来的确定性也非常高，人才聚集能力会不断加强。不好妄言涨幅，但持有这些城市的房产绝对可以安心。

当然，足够细心的话，你会发现这些城市都很稳固的占据GDP总量榜前列，房价在波动的周期中，也几乎没怎么回调。

对于三四线城市而言，也只有那些能抱住优势城市群大腿的才能突围。

这些三四线主要集中在长三角和大湾区两大城市群。

它们承接了一线城市的外溢红利，经济、人口等各方面都不错。

比如强三线佛山，GDP已经可以比肩多数二线城市。同时，嘉兴、温州、南通等城市的居民收入水平位居全国前列。

而如今的开发商，也都选择围绕城市群、城市圈去布局三四线，去做下沉。

就拿碧桂园来说，新增的三四线土储中，有31%来自江苏，17%来自广东，13%来自浙江，大部分都集中在长三角、珠三角周边。

可残酷的是，只有少部分三四线在上升，大部分却越来越下沉。

有太多的三四线，大量的人走了就真的走了，他们并不是不爱自己的家乡，不愿意为家乡的发展做贡献，而是哪怕他们想回来，没有产业，没有就业机会，也待不下去。

所以，这也是为什么除非是自住，不然95%的三四线都不值得买的原因，它们正面临着人口困境，楼市向上动力不足。

最后，还是想给到大家更为直接的判断和建议。

1、楼市的分化会越来越明显，这种分化主要来自于人。选择城市，要越来越重视人口增量这个要素。

2、如果你下半年要买房，一定去关注那些长期能够吸引人，并且自身产业经济实力强的城市。

比如北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、宁波、成都、重庆、武汉等。

3、除非是自住，不然95%的三四线都不值得买。

4、房价最安全的地方，一定是塞满人的城市。

责任编辑： zhouqy

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