东莞的购买力，和深圳相比，完全是天壤之别

自从725凌晨东莞发布调控以来，各大自媒体都在热火朝天地讨论东莞限购之后，楼市会怎么走，几十篇上百篇文章读下来，都是形如八股文的三段式，内容也写得千篇一律，但都没说到点子上。

725凌晨至今，我思考了很多。接着今天这篇文章，和大家聊聊，挖掘城市内部的一些东西。

对于东莞这样一个城市，当下的调控到底意味着什么？东莞此番调控，对后市会有多大的影响？

首先我们来看东莞此次调控的内容：

1.非莞籍首套房（新房/二手）需2年内连续1年以上社保；2套须3年内连续缴纳2年以上社保。

2.非本市户籍拥有2套及以上住房，禁止购买第3套。

3.商品房限售，房产证满3年方可转让。

4.异地公积金贷款，需要本人或配偶是东莞户籍。

5.严查消费贷流入楼市，严厉打击“高评高贷”

说实话，东莞这调控锤得不够猛啊，并没有把东莞的楼市直接干趴下。

这个调控最特别之处，可能就是因为东莞二手房之前是不限购的，而调控之后，把原本二手房漏洞给堵上了。

现在的东莞，确实是存在一定的一二手房倒挂的。

但是这一波调控之后，最后的结果——可能不是新房涨上去，追平二手房。而是二手房跌下来，和新房平齐。

毕竟东莞靠着房价攻守联盟涨上去的二手房房价，其实是不扎实的，只是业主仗着行情漫天要价。随着行情逐渐熄火，二手房业主凭什么？

所以，除了东莞松山湖核心区域的二手房，有华为+景观的加持，价格相对扎实，其他区域都很难说。

再者，东莞和深圳一样，买房现在都开始要求社保，但东莞的社保比深圳宽多了，但还是可能会刷掉一大片人的房票。

根据我们的观察，卡住的不仅仅是想买东莞的深圳客，卡住的还有大量没有给自己买社保的个体户、工厂主、工厂员工。

而且东莞还有大量的流动人口，这些人没有打算在东莞落户生活，并没有一辈子打算留在东莞，他们可能没有给自己交社保，因此也没有了购房名额。

东莞的需求被卡住了，但东莞的新房大热盘：华润万象府、万科臻山府、万科金域东方、江南大境，依然会有很多人去摇号，毕竟只是打压部分人的购房需求，而购买力依然存在。

但东莞的购买力，和深圳有天壤之别。

深莞两城的购买力结构也完全不一样，深圳是资本运作成功的城市，东莞是深耕实业的城市。

虽然深莞两地的富人共同的特点是富，但每个人赚钱的路子不一样。这会深刻影响深莞两地的行情持续性。

东莞虽然小老板多，民富程度相对较高，但还有大量购买力羸弱的工厂员工。

这也导致了今天的东莞市场，是典型的小盘股市场，能买得起东莞房子的，仅仅是东莞极少数人。

而东莞没有多少好房子，也没有多少差房子。

这会让东莞一热骤热，一冷骤冷。行情好的时候，盘子不大，很好拉升。行情差的时候，一下子就熄火了。

这也是为什么在2018年年底楼市回调时，东莞售楼部一下子就冷清了的原因。

东莞，只是少数人拥有强大的购买力，房子都是靠着本地这些少数人和深圳投资客在炒。

【楼面】做线下团购以来，我接触了很多东莞粉丝，他们基本都是开工厂的。

虽然他们也买房投资，但他们也坦言，自己本做实业的，不希望看到房价一直涨，在东莞买一套500万房子，自己都感觉月供压力很大，更别说普通工薪阶层了。

东莞这些老板都是做实业起家的，每天起早贪黑，赚的都是辛苦钱，看不惯这种炒房之风。

在疫情尚不明朗之下，钱都往房地产流，实业怎么活下去？怎么能行？

东莞这一波调控，肯定也会给行情浇一盆冷水。

这一波上涨，不是缓涨，而是短时间内的暴力拉升。

对于自住群体，该买还是要买，但对于投资群体，请谨慎追高。

我苦心劝那些现在一股脑儿想冲进东莞搞一套幻想暴击的投资客一句，东莞并非遍地黄金，一定要小心！

东莞的购买力，和深圳相比，有天壤之别，这也决定了东莞很难撑起未来几年的横盘，可能会有回调。

深圳东莞限购之后，跳得最高的就是惠州中介了。现在最大的错误可能不是去买东莞，而是脑子发热，跑到惠阳大亚湾去买房。

惠州是火，不代表惠州有价值。

惠阳大亚湾是深圳那些实在没有钱、解决自住的不二选择。但你真的会去住吗？你不去住，算上利息，你买这房子就是亏的。

大湾区，风起珠江口。多年以来，冥冥之中，热钱都在珠江口两岸蜂涌，这一点，从来没有变过，以后也不会变。

深圳东莞加码限购之后，巨量的热钱会去到哪里？我觉得是广州。