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这个火热的楼市背后，却隐藏着巨大的危机！

发布时间： 2020-07-13 14:21:55

来源：大胡子说房

分类：本地楼市

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如果一个城市，它的楼市成交量达到近年巅峰，万人摇号频出，土拍市场火热，这是不是意味着大涨行情就要来了？

不一定，火热的楼市下，或许潜藏这巨大的危机。

杭州，就是这样一个城市。

上半年的杭州，表面上十分风光，楼市极度火热，甚至还出现了创记录的6万人摇号的传奇场面。

根据克而瑞数据显示，上半年杭州市区新房成交超过68399套，即使在疫情影响下，依然超过去年同期9.1%。6月的成交量更是高达19528套，创下2017年6月以来的单月最高。

而根据中指研究院报告显示，2020年上半年全国14个重点监测城市，一共有299个项目开盘售罄，而杭州独占165个，一城占了一半多。

杭州的二手房市场迅速恢复。经过一季度的低迷后，杭州楼市一路高歌猛进，4-6月连续3个月二手成交破万套，其中5月份更是达到顶峰，共成交10489套，创下近两年的最高值。

在二季度的火热带动下，上半年杭州二手房成交4.3万套，同比去年上涨4.02%，环比2019年下半年上涨了8.77%。

仅从这些成交数据来看，杭州楼市可谓红红火火。

然而，在杭州看似火热的楼市背后，却潜藏着巨大的危机。

作为公认的卖地狂魔，杭州有天量的住房供应潜伏在楼市之中。

据中指研究院统计，2020年上半年全国土地收入排行榜中，杭州以高达1700亿元的金额稳占榜首，而且这个位置一占就占了3年。

回顾2016-2020年，5年不到，杭州卖地已超万亿，远远超越了北上广深。

要知道，杭州的土地远没有北京、上海金贵，但土地出让金却大幅超出，可见杭州卖地之多，5年时间所卖的土地，对应规划的建筑面积是1.4亿平！

1.4亿的建筑面积是什么概念？如果按100平一套房，那就是140万套房子，平均一年28万套！

而2019年，整个杭州市区不过成交了10.3万套新房，即使加上8.06万套二手房，也远远不够。

地卖得多，房子就建得多，供应就多，这是最简单的道理。杭州疯狂卖地的后果，现在已经初步显现。

据统计，2020年上半年， 14个重点城市住宅类项目共计开盘1361次，而杭州开盘次数为338次，独占1/4，大幅超越其它城市。

上半年杭州市区新房入市60906套，比去年同期的50727套，暴增20%。

更可怕的是，在过去疯狂的土地出让下，可以预见未来几年，杭州楼市还会有源源不断的新房入市供应。

而随着早期的新房陆续交房，市场上的二手房同样暴增。

2019年5月底，杭州二手房挂牌房源7.7万套；到11月5日，二手房挂牌量突破10万大关；2020年5月，超11万套；到6月18日，超12万套。

二手房挂牌量的激增意味着什么？随着早期的投资客开始将房子出手，一旦市场需求跟不上，随时可能演变成抛售潮。

杭州的抢房之热，不亚于深圳、东莞，但在巨量的住房供应下，却抑制住了房价上涨幅度。根据中国房价行情网数据显示，2020年6月，杭州新房均价30462元/平，同比上涨2.2%；二手房价32293元/平，同比上涨5.17%。

那么，如此巨量供应的杭州，为什么会有火热的楼市？杭州楼市能度过这个危机继续上涨吗？

杭州楼市疯狂摇号抢房的最直接原因，是新房与二手房的价格倒挂。以至于前不久，杭州还出台新政，加强限购限售限摇号。

但在天量供应下，支撑杭州楼市继续向上的最根本原因，在于杭州庞大的人口流入所带来的大量刚需购房需求。

在杭州不遗余力，乃至直接用钱砸人的疯狂抢人下，杭州的刚需真的太多太多了。

对A类顶尖人才给予最高800万元的购房补贴，对A类顶尖人才给予最高800万元的购房补贴；

对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年。

……

2015-2019年，杭州新增常住人口分别暴增了12.6万人、17万人、28万人、33.8万人、55.4万人。5年间，杭州的新增常住人口达到146.8万，相当于一个小城市。更关键的是，这个增长曲线在呈指数型快速上涨！

这庞大的急需住房的刚需，撑起了杭州的市场。

然而，即使如此，依然避免不了天量供应对杭州楼市的冲击。

从新房来看，上半年的成交量虽然超过去年同期，达68399套，但相比2017上半年的88366套还有不少差距，新房市场的热度尚未回到巅峰。

从二手房来看，成交量的上升更多是降价所促成的。

有数据统计，上半年杭州全市有近3万套房源降价，占全市挂牌房源总数的1/4。

同时，根据贝壳研究院数据显示，杭州的二手房成交节奏在大幅放缓。今年二季度杭州二手房源成交周期约5个月，比去年同期3个月左右的水平明显延长。同时，客户成交周期由去年同期的40天延长至54天。

这说明什么？说明二手房成交量虽然在回升，但却并非抢房式上涨，购房者对市场持有谨慎态度。

那么，现在杭州的房子还能买吗？

杭州是中国最有投资价值的城市之一。

杭州有雄厚的经济实力和人口吸引力，又有互联网电商、数字经济的的高质量发展引擎，对全国资金的吸引力，仅次于北上广深。

杭州扎实的城市基本面，为楼市的长期上涨，奠定了坚实的基础。

但一方面，这并不意味在杭州随便买都可以。在杭州的楼市盛夏之中，也隐藏着寒冬。

截至6月29日，杭州上半年405次开盘中，流摇177次，占比约44%。

这意味着什么？意味着杭州的楼市已经明显两极分化，哪怕是杭州，也一定要选对板块才能买。

另一方面，杭州是一个值得长期看好的城市，但杭州卖地太疯狂了。为了备战亚运会，杭州需要挣钱开源可以理解，但也应该适可而止，不能因此而沦为炒房城市。

其实杭州根本不需要着急，甚至不需要为了亚运会而去依赖土地财政，而去拔苗助长。

杭州要经济有经济，要人口有人口，要产业有产业，未来一片大好，完全有这个实力和基础去慢慢雕琢出一个比肩北上广深的城市。何必要去追求一时痛快，让炒房拖累了这个城市的发展。

展望下半年，在杭州过去的巨量土地供应下，新房会不断涌现，库存持续增加，随着新房的不断交付，二手房挂牌量也会不断增长。

在大量人口的涌入下，杭州下半年的楼市成交量或许可以保持高位，但天量供应下，房价上涨动力已经减弱。而在限价新房的对比之下，二手房价格更是难以上涨，在打新的风潮和观望下，甚至还会导致二手房成交量下跌。

疯狂的抢人政策下，有大批的“人才”轻松落户杭州，然而又有多少是真正来建设杭州的呢？又有多少是看上了杭州的新房倒挂机会来炒房，捞一票就走的？

留不住的人才对杭州有什么意义？一个冉冉升起的杭州，难道要变成卖地之城？

杭州，完全可以慢一点。

责任编辑： zhouqy

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