楼市调控已经进入长效机制 房地产资金大考渐行渐近

宜春房产楼盘网讯

全球央行缩表背景下，幻灭的超级房地产周期中，房地产业将如何度过盛世危局？

　　东地产财经周刊

　　繁荣的顶点已经迈过。

　　时至2017年下半年开局，调控的效应正逐步显现。

　　2016年下半年以来，一系列楼市的宏观调控政策接踵而至，首付比例提高，一手房预售管理从严，整治“类住宅”等，无疑都指出一个信号——楼市调控已经进入长效机制。

　　幻灭的历史重演

　　市场从火爆到降温，只需一夜。各大房企或无一幸免，时间已至2017年年中，然而今年的成绩并不尽如人意。

　　政策高压之下，全国一线城市的商品住宅成交逐渐萎缩。同策咨询研究部数据显示，5 月份，北上广深四城商品住宅成交量为 229.49 万平方米，环比下滑15%， 同比下滑 36%，成交均价为 34779 元/平方米，环比、同比分别上扬14%和27%。一季度调控政策再度集中出台，限价情形下，2017年一线城市均价保持平稳。从供应方面看，四城5月份推出153.88 万平方米的商品住宅房源，环比、同比分别下滑了31%和54%之多。 ?

　　根据上海链家市场研究部最新出炉的数据，上海一二手市场在今年上半年更是双双都出现了腰斩行情。

　　尽管年中成绩单不理想，但不乏一些行业从业者对市场仍抱有“政策放宽，市场还是会大热”的心态。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）咨询了多位业内人士，大部分均认为政策放松以后市场会继续热，这是市场的一个必然表现。

　　一位长期从事房地产投资的人士就告诉《东地产》：“楼市调控很正常啊，调了那么多次了，一般都只是短期的调整，所以现在对于购房者真的是个机会，等到政策稍微放松一点，市场很快又会起来的。”

　　对此，上海释捷投资资深策略研究员石磊分析道：“不排除政策放松后某些区域和城市大热的这种可能，但这种可能在本轮楼市周期（至少是短周期）中的可能性不大。”

　　凭借多年对市场的观察，石磊提醒行业从业者不妨把视野扩大，从美国加息这个角度讲，美国在本轮加息周期中利率中枢必然提升，那么我国资产价格承压，“不考虑房产交易的情况下，房租收益率可以看做是持有房产的收益，房租受制于经济增长等因素应该不会大涨，那么房价或许只能缓跌——只有这样才能慢慢提升房租收益率以追赶利率中枢。”

　　不同的本轮调控

　　中国房地产市场发展至今，楼市调控已然司空见惯，但此次却有别于以往。

　　据不完全统计，从2016年的“930”新政开始，全国已经有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。相比往年的调控，本轮调控不同之处在于出现了很多新的调控措施，如商办限购、摇号拿地、摇号买房等。

　　对于当前的楼市调控，业内人士总结为“快、准、稳”。从快的角度看，政策出台不拖泥带水，出台即生效，防范各类恐慌性购房或违规网签的做法；准是体现为政策抓住了楼市的痛点——楼市短期套现做法多，推出相应的限售政策；稳是体现了政策出台是遵循循序渐进的做法，这也是当前类似政策积极出台的一个初衷，即让市场平稳运行。

　　同样是“沪九条”，2016年的政策力度远远大于2011年。2011年的“沪九条”包含房价调控目标、个人将购买不足5年的住房转手交易的全额征收营业税、二套住房贷款首付款比例不得低于60%、限购从严等；而2016年的“沪九条”不仅对购房者有要求，而且调控逐步延伸到开发商，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，和以往不同，今年上半年上海市场动力不足，平淡的表现把回笼资金压力集中到下半年。外围市场中美联储加息也对中国楼市后续运行产生了焦虑感。信贷收紧直接影响购房意愿。加之7、8月份面临淡季压力，在此背景下，不排除还有更清淡的结果出来。

　　调控长效机制

　　上海市委书记韩正4月份在区县、大口党委书记二季度工作会议上指出，房地产市场调控是一项长期政策。

　　业内人士纷纷表示，对于类似政策来说，有助于挤压投资投机泡沫，稳定市场方面的效果是比较明显的，后续需要继续采取政策进行巩固。石磊指出，这轮楼市调控政策是我国金融去杠杆中的一环，所以调控目标、调控手段、调控节奏较之前都有更清晰明确的定位，而且这是必须要完成的任务——金融去杠杆没达到阶段性效果，本轮楼市调控就不会停止。

“限贷限购等消灭了房地产市场的流动性，这样在美国加息周期中，我国可以争取减少被动加息，保持对于货币政策的主动性。”石磊说道，“具体到对未来房地产市场的影响，一些区域的限购限贷可以合理引导市场预期，让去库存压力较大的部分三四线城市活跃起来，‘高热’城市冷静下来，从而达到去库存的效果。”

　　7月7日，上海市人民政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》，明确“十三五”期间，上海将继续贯彻落实中央有关精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续坚持和完善两个体系、“三个为主”、“四位一体”，逐步形成购租并举的住房体系。一方面推进房地产市场供给侧结构性改革，显著增加住房供应，优化住房供应结构，提高中小套型普通商品住房供应比例；另一方面强调建立健全房地产市场发展长效机制，坚持房地产市场调控不动摇。进一步完善并严格执行房地产市场调控政策，研究建立符合市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。严格规范住房市场秩序，加强商品住房预售管理和房地产中介监管，强化对房地产企业、中介机构违规违法行为的查处。

　　显而易见，政策导向仍然偏紧，今明两年楼市成交量不会有太大改变，房地产企业的资金大考渐行渐近。