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新房预售卡号成“香饽饽” 买选房机会值不值?宜春房产楼盘网讯:
正在此间举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上,杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。
变味的加杠杆引发泡沫担忧
“今年年初以来,非限购城市放宽购房政策,除允许购买多套住房外,首套房的首付比例在降低,有些地方甚至在实际操作中执行‘零首付’。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说,“一旦房地产市场下滑太多,部分地方政府的财政将难以为继,银行体系的安全也会受到挑战。”
“新华视点”记者调查发现,目前,除政策允许下的降低购房首付比例外,楼市加杠杆的主要方式包括:
——二次抵押。部分首套房贷款仍未还清的购房者,要买第二套住房,将第一套住房再次做抵押,而不需要还清贷款。
——以“赎楼贷”为代表的短期垫资。房东将未付清贷款的房子卖给下家,当下家的首付无法偿付房子原本剩余贷款时,由贷款公司先行垫资结清。
——部分银行信用贷款化身“首付贷”。
易居智库研究总监严跃进认为,商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式,而其他一些变了味的加杠杆方式,如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。
一些地方去库存存三大问题
去年底召开的中央经济工作会议,前所未有地将楼市去库存上升到“国家任务”高度。但当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。
——分配任务式。陈志武在论坛上表示,部分地方政府向下分配去库存指标,如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房。如此一来,开发商的问题被转嫁给了普通购房者。
陈志武建议,最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰,只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。
——供需错位。中国房地产协会原副会长朱中一表示,一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配,“住宅产品忽略了市场有效需求,项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”。
——忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券首席经济学家李迅雷认为:“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房,实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’,是变相对开发商‘兜底’,只会引发下一波高库存风险。”
营改增后交易税负只降不增
根据今年政府工作报告,从5月1日起,全面实施营改增,将试点范围扩大到房地产业等行业,其中建筑业和房地产业适用11%税率。
“全面实施营改增后,一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价,以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武在论坛上说。
易居智库研究总监严跃进表示,“个人二手房交易按5%征收增值税,相较于正在实行的税率为5.6%的营业税,个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易,降低购房者负担,令交易市场更加活跃。”
责任编辑: yichunadmin
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