商业地产迎来重要行业“拐点“ “重开发“到“重运营“

发布时间:2018-04-27 14:42:32

来源:经济日报

分类:行业动态

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近两年,随着国度对住房市场调控力度不时加大,以及线上商业流量增长不时放缓,中国商业地产经过一系列并购重组和转型晋级,正在慢慢走出低谷,迎来重要的行业“拐点”,史无前例的风口与机遇就在眼前

机遇和应战就像一个天平的两端,总在此起彼伏中摇晃。近日,在由全联房地产商会商业地产研讨会主办的中国商业地产行业开展论坛2018年会上,业内人士普遍以为,近两年随着国度对住房市场调控力度不时加大,以及线上商业流量增长不时放缓,中国商业地产经过一系列并购重组和转型晋级,正在慢慢走出低谷,迎来重要的行业“拐点”,史无前例的风口与机遇就在眼前。

商业地产进入“黄金时期”

“我的判别是住房市场进入了白银时期,但是我们的楼宇经济正处在黄金时期,由于新时期需求我们新的商业地产,才干让生活更美妙。”住房和城乡建立部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要晓得,在去年初举行的年会上,业内人士还分歧以为商业地产的“应战大于机遇”。

顾云昌表示,在消费晋级的形势下,我们的商业地产不是太过剩了,而是能满足广阔人民大众美妙生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产开展应紧扣消费晋级的新形势,在文化、教育、文娱、安康、养老和旅游等方面开发更多产品,购物中心应该向生活中心、消费中心转型,满足人们的美妙生活需求。

来自汇纳科技的数据显现,2016年,全国商场客流呈负增长,2017年同比上升2.3个百分点,线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看,一线城市商场客流在2015年、2016年持续降落,2017年迎来了上升,三线城市近几年持续上升。与此同时,2017年商场顾客的均匀游逛时长到达1.26个小时,并呈上升趋向。从这3组数据里面能够看出,随着线上流量增长的放缓,线下流量红利正在回归。

技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比,下半场的逻辑和规则将发作基本性的改动。“如何构建共生、互生和再生的商业生态,用积聚的物理和数字化的批发根底才能,赋能于将来线上和线下的批发业态创新,是一个重要课题和严重商机。”京东集团首席战略官廖建文说。

在全联房地产商会商业地产研讨会会长王永平看来,如今商业设备很多,竞争压力较大,需求以商业为引擎,以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业,如今需求以商业为根底不时叠加,比方,商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态曾经无法顺应消费需求的变化,商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。

优化配置楼宇资源

广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说,楼宇经济要高质量开展归根结底就是提质增效。顾云昌以为,首先要优化配置楼宇资源,土地是资源的最大要素,把适宜的产业放在适宜的土地上。以产业和市场为导向,合理配置楼宇资源,纠正资源错配。

当前,很多城市热衷于盖大型商场,招致严重的同质化竞争,形成商业地产的空置率较高。要破解这一困局,关键还是要量体裁衣,合理配置资源,停止差别化竞争。文化、旅游、安康、体育、养老等产品是商业地产将来开展的方向。

在与医疗安康分离方面,天亿集团展开了有益的探究。“在将来的商业综合体当中,安康消费一定会占领一席之地。原来在医院才干完成的医疗效劳,将来在商业综合体中也能够完成。”天亿集团董事长俞熔说,综合体肯定不合适做大型疑问杂症治疗,但口腔诊所、医美、安康体检都可能成为重要业态。

新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说,更多的是要去拥抱科技,在新科技的根底上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示,一切科技赋能的一个原点是盘绕客户效劳,包括租户和消费者。抵消费者来说,需求更好的购物环境,租户则希望得到愈加精准的消费者。

比方,印力正在同一家人脸辨认公司协作,以精准记载客户的消费偏好、活动轨迹等数据,以便第一时间把客户所希望去的中央和信息推送过去,并提供更好的效劳。同时,有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营,进步业绩。

在科技赋能以后,商业地产运营者会得到海量的数据,对这些数据作出剖析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示,实体商业需求树立本人的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集,比方视频、语音、能耗等,采集后能够有更多的科技企业,经过人工智能或者大数据手腕加以剖析、发掘,发明更多的商业价值。

让沉淀的资本活起来

在商业地产体量快速增长的时期,企业更多是践行开发商的思绪,融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时期后,企业自持物业增加,如何盘活存量资产,就成了商业地产的重要出路。

“我们如今做得比拟累的缘由就是在金融方面思索太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言,将来做商业地产,一定要站在金融的角度去思索问题。第一,一定要有足够的钱;第二,要有足够廉价的钱;第三,要有专业的管理团队。

完成商业地产的有效运作,必需要搞金融创新,让沉淀的资本活起来。顾云昌说,楼宇经济的融资方式要改动,不能光向银行贷款,我们沉淀了那么多有价值的楼宇,如何经过资本运作使其活泼起来,这是楼宇经济要研讨的问题。

“商业地产证券化这件事要十分注重。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠以为,中国商业地产的投资逻辑存在问题,绝大多数都是由于有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是由于以住宅思想去做商业地产,所以才在规划、运营管理过程中呈现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的理论,这是完成证券化的殊途同归,否则想做资产证券化简直是不可能的事情。

值得留意的是,近年来不少商业地产项目都由于一些先天的瑕疵和后天管理上的问题,招致投资方退出、买卖艰难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示,项目的运营需求在前期用金融、基金管理和退出的思绪去做规划、筹备、运营管理,设计好买卖构造,这些都是影响投资的关键。

“不同的项目产生的收益完整不一样,这与整体运营才能、城市能级、项目范围都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样以为,必需要做到整体商业运营的闭环,包括规划、设计、工程、招商、运营等。假如不能打通,资方是永远不会喜爱的,中心还是看资产盘活和收益才能。

责任编辑:jinjing

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