业内:房地产市场不会重现楼市松紧调控现象

发布时间:2018-04-20 14:43:12

来源:每日经济新闻

分类:行业动态

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近期,市场又开端传言,称楼市新一轮上升通道正在开启。这些传言所根据的理由主要还是过去的逻辑——比方从3月开端,全国超越20个城市再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等,也包括诸如海南、昆明、深圳等地加码调控等。

调控自然是由于房价上涨,而加码调控意味着房价上涨势头明显。特别是近期多个热点城市启动的“摇号售房”政策,将调控从原来的限购限贷转向局面更火爆的“摇号”,给市场传达了需求积存并推进市场反弹的预期。据悉,近期南京、长沙的局部楼盘“摇号售房”中签率仅有11.6%、9.5%左右,显现出供求明显失衡,而热点城市库存走低也阐明了这一点。

国度统计局数据显现,从2017年3月开端,楼市库存降幅加快,截止到今年3月,全国商品房待售面积同比增速已连续41个月降落,绝对范围降至2014年9月启动“去库存”前的程度。

依照易居研讨院的统计,百城库存范围已降至2013年3月的程度,而供给也在降落。由于限价和预售管制,3月百城新房批准预售面积同比降落16.5%。

而从房价来看,2月70个城市二手住房价钱指数(0.2%)环比1月持平,70个城市中有49个二手住房价钱上涨,16个热点城市中有6个二手住房价钱环比上涨。

领头城市也跃跃欲试,媒体报道,3月北京二手房成交12104套,这是自2017年4月以来的新高,深圳二手房价已连续5个月上升,近期“三价合一”意在抑止这种势头。由此,周期性楼市复苏的上述逻辑判别看上去似乎是成立的。

与此同时,近期近20个二三线城市启动“抢人大战”,降低入户门槛。今年前3个月,催发2017年三四线城市楼市火爆的抵押补充贷款(PSL)较去年同期翻了一倍,而两会期间政府工作报告指出,今年的中央专项债方案布置1.35万亿元。这比去年相比,增加了5500亿元,似乎也正在成为三四线楼市继续坚持炽热的新动力。对一些市场人士来说,这似乎也成为印证上述逻辑判别的一个例子。

此外,近期不少热点城市新房价钱普遍低于同区域二手房价,有的以至到15%~30%,招致一二手房价钱“倒挂”现象及“抢房”蔓延、“摇号售房”成为调控标配,也佐证了需求潜力之大、市场对房价上涨预期之强。

那么,楼市能否会在原有的周期性“钟摆回轮”框架内迎来又一轮反弹呢?

笔者以为,2016年10月启动的新一轮调控,到目前已持续一年半,很多城市还在加码调控。同时,楼市抑止杠杆和资金流入已上升为守住系统性风险底线的高度。这都决议了历史不会简单地重演。

今年一季度,在银行新增贷款中,居民中长期贷款占26%,比2017年的39%和2016年的45%明显降落。这种状况下,楼市仍呈现反弹迹象,显然标明症结并不在库存降落和供求慌张上,而很大水平是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、中央楼市依赖、市场预期顽固等要素所致。

近3年的“去库存”叠加“降准降息”,带动需求收缩和库存走低。目前,虽然“去库存”已入序幕,但近几年“稳增长”和基建扩张构成楼市“强依赖”,非热点城市政策并未同等力度收紧,典型的代表就是“限售”而非“限购”成为主导政策。

另外,基于中央和国企债务担负思索,需求以低利率来降低转型阵痛,2014年中开启的“降准降息”通道虽然已在2015年底关闭,但基准利率不断坚持在历史低位。同时,按揭政策自2016年底已收紧,并经过额度和占比“双控”抑止居民杠杆率,但居民借道消费贷款变相“加杠杆”的势头却开端转热。

2017年,消费贷暴增3倍,居民杠杆率从2016年的50%升至60%;2017年,开发商融资全面关闸,开发贷接近零增长,但自筹资金却“由负转正”,显现表外资金暗中救济。

另一方面,抢房和“摇号售房”背后是一二手房“倒挂”,大家预期倒挂局部将由于将来房价上涨而抹平,由此招致房价上涨预期仍然激烈。

不过,形势正在发作基本变化——以供求和库存、政府依赖和市场预期为代表的上述旧逻辑框架,已无法成为楼市走向的判别规范。

首先,党的十九大明白提出了调控政策“双支柱”(货币政策+宏观审慎)的新监管框架,也就是紧缩货币供给的时期已降临。近一个多月,全国两会及博鳌亚洲论坛管理层讲话更强化了这一点。

2017年,“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”,楼市融资并未受太大影响,这是“准房贷”的消费贷众多、银行表外资金违规救济开发商的缘由。

而到了2018年,“双支柱”调控的重点就是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后,今年一季度,居民总贷款占比(36%)一年来初次降落。再加上“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构,表外资金暗度陈仓也不可能。近期,楼市资金面趋紧,快周转、降价入市、寻求协作等已成为开发商的新战略。

更重要的是,近期愈演愈烈的中美贸易摩擦,一方面是全球退出货币宽松后抢夺资金的反映,另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。

我国要想稳固全球化分工已获得的成果,让产业链不转移,同时加快中心技术打破,向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升,就得抑止资金向中央政府平台(过剩产能、淘汰国企)、房地产流入,就得抑止高本钱地租、高本钱融资,只要这些“租子”的本钱降下来,只要资金流向实体经济,无论是坚持全球产业链位置,还是向上攀爬,才有希望。

因而,我们看到,贸易摩擦发作后,国度并未担忧经济受冲击,反而进一步紧缩中央债务,如清算PPP、债务专项化以控制用处,同时强化楼市调控和资金面管控。

当然,基于楼市这个庞然大物攸关经济金融全局,坚持体量稳定,并渐停顿开泡沫和政府依赖“去化”是根本战略。不过,体量维持和增量创设局部,主要经过“供应侧”变革来完成,比方租赁及保证性住房、集体土地入市、工业区转型晋级、棚改、乡村危房改造、乡村复兴、科技小镇建立等等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡交融提速,这局部新增体量占比会越来越大。

本周二刚刚发布的一季度宏观经济数据显现,全国商品房销售面积增速连续两年下滑,目前已降至3.6%,但房地产开发投资增速却创近3年新高,开发投资和商品房销售走势背叛,缘由就在于房地产供应侧构造性变革。

基于此,商品房局部对整个房地产行业和经济金融,特别是固定资产投资、行业上下游的影响趋于降落,决策层对商品房价钱下滑的容忍度有所进步。

将来,房地产市场也将辞别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环,进入高位平稳、迟缓下行的新周期。

责任编辑:jinjing

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