当限竞房遇上入市难

 “限竞房”无疑是今年北京市场新房供给主力，有数据显现，在北京市场触及“限竞房”的开发商有56家、项目68个，因而当一则“管理部门正在酝酿对"限竞房"采用摇号销售”的音讯传播时，市场一时风声鹤唳。北京商报记者调查发现，市场上的确有项目由于可能发作的政策变化而做准备，而也有“限竞房”项目由于区域位置、限定价钱的要素为后期销售犯愁。

  等候“遭到限价房申购政策可能做出的一些调整，公司本来早已方案入市的"限竞房"项目迟迟未能入市。”一位限价房项目的营销担任人通知北京商报记者，他所在公司项目是北京首批“限竞房”项目，思索到项目溢价空间有限，因而他所在的公司希望第一波入市抢个好彩头，在去年该项目便开端蓄客。该担任人引见，由于限定的销售价钱低于周边其他商品住宅，因此吸收了较多购房者，但是随着推盘时间不断后推，原已积聚的客户呈现动摇，让项目方也开端因流失客户而焦虑。

  “可能呈现的政策调整”其中一项指的就是销售环节采取公开摇号。日前，一则管理部门正在酝酿对“限竞房”采用摇号销售的新政策传言在坊间疾速传播。其中，销售采取摇号、产权共有等多项风闻最为引人瞩目。“假如传言属实，之前的游戏规则将被突破，我们也必需思索到摇号政策给项目和企业带来的影响。”另有项目人士坦言。

  事实上，往常的北京新房市场，俨然曾经是限价房及共有产权房的天下，从去年开端成交的40多宗限价商品房地块何时入市也成为市场关注的焦点。

  据理解，早在去年底，就有两个房山的“限竞房”项目正式亮相，并在市场中停止项目的推行。之后的数月时间里，前前后后传出几次行将入市的音讯，但时至今日，这些项目仍旧处在蓄客阶段，并没有拿到预售答应证，自然也未能真正入市销售。

  一家全国排名靠前的大型房企相关人士向北京商报记者透露，他所在公司目前在北京区域内曾经获得的包括独立拿地、结合拿地在内的“限竞房”项目共有5个，触及货值在北京区域内排在前列。该人士进而表示，销售政策的变化也给项目的定位带来不肯定性，蓄客人群将呈现显著的错位，这也是该公司放缓推盘节拍的缘由。

  推翻

  事实上，此前曾经有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出台相似政策，思源地产首席剖析师郭毅进而引见，去年开端在一二线热点城市中，一条不成文的买房“轻视链”愈发凸显。关于购房者，开发商在选房的优先级上以付款方式划分，有人将买房“轻视链”编成了一个段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。在郭毅看来，假如“限竞房”由政府统一摇号，将彻底切断这一“轻视链”，令购房人处于愈加公平的购房环境中，无疑是一大利好。

  关于北京市场而言特别如此。材料显现，从2016年开端，北京开端呈现“限竞房”地块。因其出让条件中，限定后续销售房价的根底上竞拍土地出让价钱，成为此类地块的标志性特性。同时，出让地块通常还限定住房户型比例为“90/70”，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。但值得留意的是，与契合较为严厉申购条件的个人及家庭才可申请购置的“共有产权房”不同，“限竞房”属性仍是商品房。

  据相关行业人士粗略统计，从2017年该类土地初次出让至今，北京曾经出让的“限竞房”项目总货值在2300亿元上下。该人士进一步表示，在一段时间内，北京土地供给中，“限竞房”供给绝对是“主流”，企业要想在北京拿地，这样的项目简直成为“必选题”。目前北京“限竞房”根本集中在五环周边，遭到出让条件“90/70”政策的限制，90平方米户型将是主流。因而，依照一些公司的方案，这些项目根本都定位为刚性改善性产品。固然“限竞房”项目的利润不算高，但至少能够保证一定的项目利润。同时，由于之前“限竞房”项目的价钱曾经肯定，企业不会经过控制销售节拍的方式过度追求土地升值来获得后续房价上涨带来的收益，而是经过快周转完成资金的快速回流，这也是此前企业不时拿下“限竞房”项目的主要缘由。

  几家欢欣几家愁

  实践上，即使没有政策变化传言，往常北京市场上的“限竞房”项目也处于几家欢欣几家愁的状态。中原地产首席剖析师张大伟就曾剖析，除了五环内少数项目，其他“限竞房”的压力也不小。

  “这些项目里，离城市中心区近，以及周边配套成熟的项目可能不太愁卖，而另外一些项目的市场预期并不是很悲观。”有业内人士以房山某“限竞房”项目举例引见，该项目位于六环外，限定销售价钱约3.9万元/平方米，相关于房山在售的新建商品住宅而言，有一定的价钱优势，但是天文位置偏僻是该项目的优势。同时，该项目销售价钱与往常房山的二手房价钱相比，已没有优势可言。据理解，房山区在售二手房的均价为2.9万元/平方米，其中，良乡板块的二手房屋均价在3.2万元/平方米，而该项目的位置比良乡板块还要远一些，相较而言，接近4万元/平方米的限价反而超越临近位置较好区域的二手房屋价钱。

  当然，市场上也不乏相对压力小的“限竞房”项目。例如孙河板块的3个“限竞房”地块。依照出让请求，这三宗土地的限定销售均价不超越7万元/平方米，假如三宗地要依照70%以上房源90平方米以内执行，那这里将会供给一批600万元左右的房源，总价优势较为明显。据悉，旭辉中粮天恒结合推出的瑞悦府主力产品为总价600万元房源，目前曾经进入蓄客推盘阶段，而该项目周边有不少项目曾经建成，龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府、景粼原著等无不是北京高端豪宅的代表性楼盘，区域内不乏售价达“10万+”的楼盘。