北京试点集体土地租赁房贷款

为推进集体土地建立租赁住房，北京市正在完善资金支持等配套举措。北京商报记者得悉，北京研讨集体土地租赁房长期贷款政策，国度开发银行北京分行、建立银行(601939,股吧)北京市分行、农业银行(601288,股吧)北京市分行、华夏银行(600015,股吧)北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款计划。北京商报记者拿到的一家试点银行计划显现，贷款利率依据项目和资金市场状况恰当浮动，贷款期限最长25年，还本付息方案也较为灵敏，可按月或季出借贷款本息。

长期贷款政策破题

来自北京市住建委的音讯显现，今年北京市将进一步加大公租房分配保证力度，与此同时推进集体土地建立租赁住房，增加租期稳定、管理标准的租赁住房供给。在资金支持方面，北京商报记者得悉，针对集体建立用地建立租赁住房融资贷款请求特性，北京市将积极研讨支持集体租赁住房的长期贷款政策。

关于推进集体土地建立租赁住房，北京不断走在全国前列。早在2011年，北京市就曾经向疆土资源部提出应用集体土地建立公共租赁住房的试点申请。同年，疆土部批准北京市展开试点工作，北京市因而成为全国第一个应用集体土地建立租赁住房的试点城市。2017年8月28日，疆土资源部和住房和城乡建立部结合发布《应用集体建立用地建立租赁住房试点计划》，提出将在北上广等13个城市树立试点，经过对集体建立用地加盖租赁住房，完成土地存量进一步高效应用。同年11月16日，北京市规划和疆土委、市住建委结合印发《关于进一步增强应用集体土地建立租赁住房工作的有关意见》明白，从2017年起五年内，北京将供给1000公顷集体土地，用于建立集体租赁住房。

上海(楼盘)易居研讨院智库研讨中心总监严跃进表示，集体建立用地是住房租赁市场的重要土地来源，随着相关政策支持到位，开发节拍势必加快。

不过，集体土地建立租赁用房面临着一些难题，其中之一就是房屋建立开发的资金问题。据悉，住房保证类贷款的收益没有商业贷款高，并且住房租赁市场所需资金的期限长达十年，本钱也较高。在剖析人士看来，贷款配套举措将有利于处理此类问题。

中国人民大学重阳金融研讨院高级研讨员董希淼表示，此类贷款为住房租赁市场提供更多支持，应用集体土地建长租房，从基本上说有助于构建租购并举的住房制度。从北京市的角度来说，土地相对会少一点，集体土地进入到住房租赁市场，持续的土地供应进而加强住房租赁市场供应是有严重意义的。

四家银行试点

据悉，国度开发银行北京分行、农业银行北京市分行、建立银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行已制定了详细的贷款计划，可向契合银行评级条件的乡村集体经济组织、与国企协作的联营公司提供长期、足额贷款。

北京商报记者从一家试点银行取得的贷款计划显现，契合银行评级条件的乡村集体经济组织或与国企协作的联营公司可申请此类贷款，依据请求，贷款主体的资本金比例不低于20%，贷款期限最长25年(含宽限期，宽限期最长不超越五年)。在还款方式上，宽限期内可只还利息，不需还本。运营期可依照项目状况设置灵敏的还本付息方案，可按月或季出借贷款本息。

在贷款利率上，集体经济组织，基准利率恰当上浮;联营公司，准绳上执行基准利率，可依据项目和资金市场状况恰当浮动。关于这一利率程度，董希淼表示，基准利率是十分低的，目前存贷款基准利率与市场利率相差较大。贷款利率太低，不利于调动银行的积极性。除了国度开发银行，其他都是商业银行，需求思索商业可持续性。

不过，在苏宁金融研讨院宏观经济中心主任黄志龙看来，在北京地域由于租赁市场兴旺，租赁住房需求强劲，租金报答率相对稳定，属于优质资产，银行具有较高的积极性。银行的贷款利率计划总体契合市场预期，由于是长期贷款，因此不能仅仅关注短期资金市场利率的动摇，只需契合银行的资产配置需求，当前的利率计划也与市场化利率的程度根本分歧。

银行风控举措需跟进

需求指出的是，由于集体用地的特性、贷款期限较长等缘由，此类贷款也给银行风控提出了新的请求。

董希淼提示，这类贷款具有一定的风险。由于集体用地抵押、处置比拟难，对银行风控的确提出了新的请求。政府要提供更多的政策支持，比方说银行贷款利率相比照较低，是不是思索更多的政策补偿。对抵押物缺乏或者说难以抵押的项目提供其他担保措施等。

北京商报记者留意到，银行在对此类贷款担保、审批等方面也比拟慎重。一家试点银行人士通知北京商报记者，相关借款的担保请求需同时满足契合银行请求的抵押或第三方(包括联营公司股东或其他有实力的国有企业等)提供保证担保;房屋出租预期收益质押。此外，该行针对集体土地建立租赁住房贷款业务的单户授信审批权限为8亿元，大于此额度需求上报总行审批。

“关于此类风控的请求，短期看中央政府也会给予一定的支持。关键是后续银行需求从贷款流向的角度来监视产品的开发，防备各类租赁产品呈现空置或闲置等现象，抑或是呈现租金低迷等现象。”在严跃进看来，关于此类租赁住房来说，将来要关注社会保证和商业运作两个要素。从社会保证角度看，构成不同价钱的租赁住房是关键，而从商业运作角度看，需求防备各类集体建立用地的收益权流失，或者不能和开展乡村集体经济挂钩。