房地产长效机制在路上 房地产最高峰已过?

宜春房产楼盘网讯

国家级住房租赁条例或加速出台：确立租与购平等地位

《住房租赁管理条例》立法正在加速。近日，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮对《经济参考报》记者表示，《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，进一步凸显了建立租售并举长效机制，加快租赁市场发展的重要性。同时，立法中如何规定租售同权及如何设计鼓励机构进入租赁行业的相关制度值得关注。

湖北省住房和城乡建设厅官网透露，9月下旬，专题调研组到湖北省展开调研，与湖北省发改委、财政厅、住建厅、国土厅、教育厅等17家省直部门、企业、房主、租客进行座谈，听取了企业情况介绍，详细了解了租金水平、占收入比重、租期约定、押金标准等具体租赁情况，询问了租客对居住生活体验、企业服务质量的满意度。

《经济参考报》记者获悉，《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。

此前，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕接受媒体采访时表示，将加快推进住房租赁的立法，配合相关部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。

今年7月底，住建人士透露，通过立法，将明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，还要健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度。

“住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。”据有关人士介绍，今年5月时，我国曾就第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》征求意见，而下阶段《住房租赁管理条例》和《住房销售管理条例》或将分别出台。

2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，让房地产政策悄然发生变化。今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，再度明确购租并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启租房时代。

方正证券分析师任泽平表示，截至目前，我国已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

除政策铺垫外，住房租赁的具体落地也在铺开。10月13日，武汉首次召开住房租赁企业与银行对接会，助推武汉住房租赁国家试点工作。会议透露，为给住房租赁市场各方提供统一标准和质量的服务，全市将建立融合政府监管、金融服务、企业供房和个人选房功能于一体的城市级租房平台。

此外，中国银联也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，共同推动住房租赁市场建设，提升老百姓租房、用房综合服务体验。与此同时，中国银联还正在积极加快与其他住房租赁试点城市的合作进展，今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通。

一线城市更是直接从土地入手，推动住房租赁执行。10月11日，广州首宗全自持土地进行出让，地块要求整体确权不得出售，将用于建设租赁住房且出租对象需要政府同意。值得关注的是，地块要求竞买申请人应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定；在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。

北京方面，增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应，将提供近2万套房源。上海方面，推出多宗低价“只租不售”地块，要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。深圳方面，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并将收储100万套城中村房统一租赁。

顾云昌：房地产上升周期最高峰已过去 明年或现低谷

如何理解多个城市在今年运用的限售措施？多项调控措施下2018年的楼市走向如何？近日，《中国经济周刊》记者就这些问题专访全国房地产商会联盟主席顾云昌。

在十一黄金周之前的9月22日至23日，两天之内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施限售。据不完全统计，截至9月25日，全国已经有44个城市出台限售令。

十一前夕8座城市发力楼市调控的时间节点，恰好与去年9月30日前后多地开启的楼市调控潮时隔一年左右。

去年“9·30”过后，全国已有超过100个县级以上城市跟进调控，调控手段从传统的限购、限贷、限价到限售、限商，再到购租并举，楼市调控已由相对单一的政策措施逐渐向建立房地产长效机制过渡。

如何理解多个城市在今年运用的限售措施？多项调控措施下2018年的楼市走向如何？近日，《中国经济周刊》记者就这些问题专访全国房地产商会联盟主席顾云昌。

《中国经济周刊》：限售政策可以长久使用吗？

顾云昌：此轮限售调控政策主要是针对炒房者，可谓对炒房者在政策上毫不留情，国家不允许这些炒房者再钻空子，严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念。

遏制炒房是对的，同时也应该思考：他们为什么要炒房？在我看来，主要是资金没有好的投资渠道，于是这些资金就从一线城市转移到了二三线城市去炒房。因此，建议有关部门在制定政策时，考虑如何让这些资金投到更需要的地方，比如实体经济，并开辟这样的渠道。出台类似限售这样的房地产调控政策，采取的是“堵”的方式，其实还要有疏导，结合起来调控效果会更好。

《中国经济周刊》：接下来会不会还有更多的省会城市或者重点二三线城市加入限售的行列？

顾云昌：如果要加入也是个别城市加入，不会是所有城市都加入限售行列。目前整体发展态势已经不会像今年上半年和去年下半年那样出现暴涨。根据上海易居研究院提供的数据，十一期间北京、上海、武汉、杭州、苏州、六盘水等25城的数据显示，成交面积同比下跌了44%。但是不排除一些城市的房价在突然之间又加快上涨，这个时候也可能会推出相关的调控政策。

限贷副作用最小，限价最不应采取

《中国经济周刊》：在目前已经出台的调控政策中，哪项政策的调控效果最好、副作用最小？

顾云昌：限贷主要针对贷款购买商品住房，严格执行首付款比例和贷款利率规定，虽然效果不是最好的，但应该是副作用最小的。

在这几项调控政策中，我认为限价是最不应该采用的调控措施，因为价格机制已经有些失灵，但是现在却被普遍地运用，一些二线城市的新房都被限价。

为什么限价的调控效果并不好？比如某地限定商品房销售价格是每平方米25000元，实际上市场价格是35000元，这样的房价差别使很多不想买房的人也来买房了，让那些原本不愿意炒房的人也想来炒一把，因为买了房子就等于升值了。现在卖房有“秒光”的说法，100套房子1000多人购买，几秒钟就卖光了，限价在某种程度上导致了抢房现象的发生。

其实房价应该由市场机制发挥作用，即由市场竞争形成市场价格、市场价格配置市场资源，实现效益最大化和效率最优化。但是现在各地为了控制房价采取限价措施，也是不得已而为之的做法，只是效果有待评估。

《中国经济周刊》：现在多个城市采取了“五限”措施，有人认为这多是以行政手段为主的短期调控政策，是“有形之手”在调控中发挥作用。这种说法和认识对吗？

顾云昌：今年以来的调控举措是将市场和行政手段相结合。限贷我认为是市场手段，限购、限价、限售等是行政手段。相比市场调控，目前看行政手段更强一些。

在中央的统一安排下，因城施策，一城一策，让地方政府在调控上发挥更大作用，负起更多责任。多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政与市场手段相结合、行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。但是，从世界范围看，各国更多的是采用市场机制来调控楼市。今后我国也可以更多地考虑运用市场手段，比如可以通过完善土地、税收、金融政策，健全相关法律，加快构建房地产调控长效机制。同时，还要因城因地施策，不搞政策“一刀切”，稳定和引导市场预期，努力推动房地产市场平稳健康发展。

2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷

《中国经济周刊》：十一黄金周前这么多城市密集出台楼市调控政策，透露出了什么样的信号？

顾云昌：此轮调控的城市基本属于二线城市或是热点的三线城市，这些城市的房价涨幅在全国均排在前列。我国目前有不少城市还得去库存，全国城市的情况差别非常大，是东边日出西边雨、冷热两重天的格局。纵观今年出台的调控政策，最大的特点是将调控和改革相结合，把供给侧结构性改革和制度性建设结合起来，包括加大住宅供应、大力发展租赁市场、调整土地供应结构，这些都属于供给侧的结构性改革。

《中国经济周刊》：未来的房价趋势会怎样？

顾云昌：总体看，中国房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。

《中国经济周刊》：调控之后房价会降低或者涨幅下降，但依然有不少人买不起房。如何解决这个问题？

顾云昌：当前最需要解决的是住有所居的问题，尤其是一些特大城市、大城市中的中低收入家庭和新市民的住房问题。解决他们的住房问题道路有两条：一是通过买，即通过购买共有产权房和发展中低价位的房地产市场，让那些有一定购买能力的老百姓实现住有所居。二是通过租，即通过租房来实现居住问题，这两方面结合起来，基本上能够解决老百姓住有所居的问题。